別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宮城美里 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宮城美里 5-1 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　右田　貴紳   TEL.
鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 23,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 遠田郡美里町藤ケ崎１丁目５４番外
 ②地積
　(㎡)		 529  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)

（その他）
台形
1:1		 店舗兼事務所

Ｓ2		 小売店舗、飲食店、
旅館等が多い駅前の
商業地域		 南34m県道 水道、下水 小牛田

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       530 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 小牛田駅前に形成された旧来
からの商業地域		 街

路		 ３４ｍ県道 交通

施設		 小牛田駅西方

100m		 法令

規制		 （都） 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 郊外への大型店舗の進出に伴う顧客流出等により、旧来からの中心商業地としての商況は低迷しており、住居系
用途への移行が進んでいる。今後も衰退傾向が続くことにより、地価は下落基調で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、当町及び周辺市町村における旧来からの商業地域を中心として、周辺の商住混在地域等にも及ぶ。町内
及び周辺市町村の郊外に存する大型店舗への顧客流出が続いて商況は低迷しており、閉鎖店舗が多く見られる。需要者
は地元の事業法人及び個人事業者が中心であるが、店舗・事業所等としての需要は乏しく、住宅地としての需要が増加
している。需給の中心となる価格帯は、５３０㎡程度の更地で１，２００万円前後であると判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、衰退傾向が続く旧来からの商業地域であり、共同住宅地としての需要も認められるが、土地価格に見合う
賃料水準が形成されておらず、自用の店舗・事業所・居宅等として使用する事業法人及び個人等が需要者の中心である
。取引にあたっては、代替競争不動産との比較に基づく市場性が重視されることから、現実の取引事例を基に試算した
比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大衡 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     24,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.5]		 [100.0]
100		 23,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地方都市においては、郊外型の大型店舗への
顧客流出が続き、旧来からの中心商業地域の
商況は停滞して空き店舗が増加している。


旧来からの小牛田駅前の商業地域であり、郊
外型店舗への顧客流出等により、商業地とし
ての需要は減少しており、住居系用途への移
行が進んでいる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宮城美里 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１０
３０
-89		 遠田郡美里町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東10.6m町
道、
南西7.7m、
角地
（都） １住居

(70,200)
b ２４１１０
３０
-86		 遠田郡美里町

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北東6m町道、
中間画地
（都） 商業

(80,360)
c ２４１１０
３０
-58		 遠田郡美里町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東7.4m町道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
d ２４１１０
６０
-82		 遠田郡美里町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東7.5m町道
、中間画地
（都） １住居

(60,200)
e ２４１１０
３０
-26		 遠田郡美里町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南10m町道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
22,847  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
21,717 		 100
[  91.9]
23,631 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
23,600 
b (　           ) 
16,537  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  83.3]
19,813 		 100
[  87.3]
22,695 
22,700 
c (　           ) 
20,513  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
20,492 		 100
[  90.0]
22,769 
22,800 
d (　           ) 
21,836  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
21,344 		 100
[  90.8]
23,507 
23,500 
e (　           ) 
21,822  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
21,778 		 100
[  94.7]
22,997 
23,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     23,100 円／㎡]  



宮城美里 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,845,280 
1,905,917 
6,939,363 
6,664,600 
274,763 		 （　0.9702）
266,575 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      5,795,109 円　　　　（　     11,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宮城美里 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅 253.39 ＬＳ2 506.78
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業

 80 ％   400 ％   400 ％   529 ㎡     25.0 m x   23.5 m  前面道路：県道     　  34.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階を居宅（２ＤＫ：平均専用面積約５１㎡×５戸）とする店舗兼共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下の建物を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
253.39 
100.0 
253.39 
1,655 
419,360 		 3.0  1,258,080 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
253.39 
100.0 
253.39 
1,379 
349,425 		 1.0  349,425 
1.0  349,425 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
506.78 
100.0 
506.78 

768,785 		 1,607,505 
349,425 
⑨年額支払賃料        768,785 円　×　12ヶ月　＝　       9,225,420 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     506.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   2,500 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,225,420 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　       658,379 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,747,041 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,607,505 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,950 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          349,425 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          83,289 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,845,280 円　　　　（　        16,721 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１０３２
　　　　-28		 1,544  
(   1,544) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[118.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]
1,390 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,410 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,379 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１１０３２
　　　　-27		 1,706  
(   1,706) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[120.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 98.0]
1,408 
c ２４１１０３２
　　　　-29		 1,649  
(   1,649) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[120.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,431 
宮城美里 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 470,000 円  　　　　     94,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 376,217 円  　　　        9,405,420　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       25,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      752,000 円  　　　　     94,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       188,000 円  　　　　     94,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        94,000 円  　　　　     94,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,905,917 円　（　　　　　　         3,603 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9702    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 94,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     506.78 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0709     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0682 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,664,600 円  
（　　　　　        12,598 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,845,280 円      
②総費用 1,905,917 円      
③純収益　①－② 6,939,363 円      
④建物等に帰属する純収益 6,664,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 274,763 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 266,575 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          504 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,795,109 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宮城美里 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　遠田郡美里町藤ケ崎一丁目５４番
 3702000087760-0000
2 　遠田郡美里町藤ケ崎一丁目５５番
 3702000087761-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宮城美里 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宮城美里 5-1 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　菅原　史朗   TEL.
鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 23,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 遠田郡美里町藤ケ崎１丁目５４番外
 ②地積
　(㎡)		 529  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)

（その他）
台形
1:1		 店舗兼事務所

Ｓ2		 小売店舗、飲食店、
旅館等が多い駅前の
商業地域		 南34m県道 水道、下水 小牛田

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       530 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ東北本線「小牛田」駅前
、県道小牛田停車場線沿いの
商業地域		 街

路		 ３４ｍ県道 交通

施設		 小牛田駅西方

100m		 法令

規制		 （都） 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ「小牛田」駅前の旧来からの商業地域であるが、町内の中規模商業施設や隣接する大崎市古川地区の大型商
業施設に顧客は流出しており、商況は低迷している。地価は微減傾向で推移して行くものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旧小牛田町地区の商業地域及び商住混在地域を中心として、ＪＲ「小牛田」駅から徒歩圏内に位置する住
宅地域にも及ぶ。町内の中規模商業施設や隣接する大崎市古川地区の大型店舗等へ顧客が流出しており、既存商店街の
商況は低迷し店舗・事業所等としての需要は乏しいが、住宅用地としての取引が認められることから地価は微減傾向に
ある。取引は少なく、位置や形状等の個別性が強いため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は信頼性の高い取引事例から求めた価格で、現実の不動産市場を適切に反映している妥当な価格と認められる
。一方、収益価格は貸店舗が少なく自用の店舗が中心となっていることから、賃料水準として適正なものが見出しにく
く、収益価格は相対的に信頼性が劣る。従って本件では、収益価格は参考とし、市場の実体を反映した実証的な価格で
ある比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大衡 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     24,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.4]		 [100.0]
100		 23,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 町内の中規模店舗や大崎市内の大型店舗等へ
の顧客流出が続き、町内の既存商店街の商況
は低迷しており、美里町商業地の地価は微減
傾向にある。

小牛田駅前に宿泊施設、学習塾、併用住宅等
が存する商業地域で、商況は低迷しているが
、住宅地への用途転換の可能性も高く地価は
微減傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宮城美里 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１０
３０
-26		 遠田郡美里町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南10m町道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
b ２４１１０
３０
-58		 遠田郡美里町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東7.4m町道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
c ２４１１０
６０
-82		 遠田郡美里町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東7.5m町道
、中間画地
（都） １住居

(60,200)
d ２４１１０
３０
-89		 遠田郡美里町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東10.6m町
道、
南西7.7m、
角地
（都） １住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
21,822  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
21,778 		 100
[  92.1]
23,646 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
23,600 
b (　           ) 
20,513  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
20,492 		 100
[  90.1]
22,744 
22,700 
c (　           ) 
21,836  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
21,344 		 100
[  92.6]
23,050 
23,100 
d (　           ) 
22,847  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
21,738 		 100
[  93.8]
23,175 
23,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     23,100 円／㎡]  



宮城美里 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため求めることが出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,594,914 
1,859,712 
6,735,202 
6,431,670 
303,532 		 （　0.9702）
294,487 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      6,401,891 円　　　　（　     12,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宮城美里 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗付共同住宅 253.39 ＬＳ2 506.78
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業

 80 ％   400 ％   400 ％   529 ㎡     25.0 m x   23.5 m  前面道路：県道     　  34.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階：共同住宅（２ＤＫタイプ、平均専有面積約５１㎡） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
253.39 
100.0 
253.39 
1,550 
392,755 		 3.0  1,178,265 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
253.39 
100.0 
253.39 
1,381 
349,932 		 1.0  349,932 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
506.78 
100.0 
506.78 

742,687 		 1,528,197 
0 
⑨年額支払賃料        742,687 円　×　12ヶ月　＝　       8,912,244 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     506.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         216,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,912,244 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         216,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       547,695 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,580,549 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,528,197 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,365 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,594,914 円　　　　（　        16,247 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１０３２
　　　　-28		 1,544  
(   1,544) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 99.0]		 100
[120.0]
1,367 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,382 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,381 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１１０３２
　　　　-29		 1,649  
(   1,649) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]		 100
[120.0]
1,446 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宮城美里 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 430,500 円  　　　　     86,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 456,412 円  　　　        9,128,244　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       25,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      688,800 円  　　　　     86,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       172,200 円  　　　　     86,100,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        86,100 円  　　　　     86,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,859,712 円　（　　　　　　         3,516 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9702    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 86,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     506.78 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0747     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0776 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,431,670 円  
（　　　　　        12,158 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,594,914 円      
②総費用 1,859,712 円      
③純収益　①－② 6,735,202 円      
④建物等に帰属する純収益 6,431,670 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 303,532 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 294,487 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          557 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,401,891 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宮城美里 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　遠田郡美里町藤ケ崎一丁目５４番
 3702000087760-0000
2 　遠田郡美里町藤ケ崎一丁目５５番
 3702000087761-0000
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備考