令和6年1月13日　提出 涌谷 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   涌谷 -2 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　秋元　康男   TEL.

鑑定評価額 3,300,000 円  １㎡当たりの価格 16,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 遠田郡涌谷町字桑木荒１２３番７ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅の中 に農地等が多く残る 住宅地域 北西6m町道、背面道 水道、下水 涌谷 670m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   210 ｍ、南   180 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 涌谷町内で比較的新しい住宅 地域 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 涌谷駅南西方 670m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後に位置する比較的新しい住宅地域であり、当面は現状維持の状態で推移するものと予測する。空地等を 利用したミニ開発が散見されるが、人口減・高齢化から住宅地需要は低調、地価水準は下落基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、涌谷町全域の住宅地域。主たる需要者は、世帯分離を行う涌谷町の居住者や地縁・血縁関係者。圏内の 宅地供給は、不要資産処分による中古戸建住宅又は古家付住宅地の取引が中心であり、農地や空地を利用したミニ開発 も見られる。当地域は、国道背後の比較的新しい住宅地域に存するが、人口減・高齢化に歯止めがかからず、住宅地需 要は低調である。取引が少ないため、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 国道背後の比較的新しい住宅地域に存するが賃貸需要は弱く、建築費の上昇傾向が続く中、収益性に着目し、土地取得 及びアパート建築を行う新規投資が見られないため、収益価格の試算は断念した。当該地域は居住の快適性が重視され る地域であり、自用の取引が中心であることから、取引事例に基づいて試算された実証的な比準価格を標準とし、同一 需給圏内の需給動向も検討し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 城下町としての歴史を有するが、観光地の色 合いは強くない。人口減・高齢化に歯止めが かからず、財政再建も道半ば。 国道背後の地勢平坦な住宅地域。空地等を利 用したミニ開発も散見されるが、地域要因に 大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％