令和6年1月15日　提出 加美 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加美 5-1 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　大友　洋   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 23,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加美郡加美町字南町９４番１ ②地積 　(㎡) 600   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:6.5 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の小売店舗、銀 行等が建ち並ぶ既成 商業地域 西12m町道 水道、下水 西古川 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西     0 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 加美町中心部に位置する旧来 からの商店街 街 路 １２ｍ町道 交通 施設 西古川駅南西方 3.6km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧古川市内の大型商業施設や沿道型店舗に顧客を奪われ、商業地域としては衰退してゆくものと考察した。地価 は、周辺の住宅地の水準に近づいているが、過疎化の進行とともに下落するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、加美郡及び大崎市内のやや衰退気味の商業地域全域の範囲である。需要者の中心は地元の個人業者であ る。過疎化が進行していることから需要は少ないものと考察した。市場の中心となる価格帯は、規模が様々で、取引件 数が極端に少ないため判然としない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 店舗又は店舗兼住宅取得目的と見られる取引が主で、加美町内及び隣接する大崎市古川地区内の類似地域において取引 事例が収集できた。一方、標準地周辺は自用の建物が中心で賃貸市場が形成されていないことから収益還元法を適用す ることができなかった。従って比準価格を中心とし、代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮城大崎 5-4               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,800 円／㎡ [ 96.8] 100 100 [100.0] 100 [ 91.5] [100.0] 100 23,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 加美町内の商業地域は、過疎化の進行に伴っ て衰退しつつあり、地価は下落している。 加美町中心部に位置しているが、閉店する店 舗もあり、地価は下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.5 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％