令和6年1月15日　提出 大郷 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大郷 -2 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　真木　芳美   TEL.

鑑定評価額 5,780,000 円  １㎡当たりの価格 12,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 黒川郡大郷町中村字原町１０番１ ②地積 　(㎡) 474   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:3.5 住宅 Ｗ2 住宅、店舗等が建ち 並ぶ住宅地域 南西6.5m町道 水道、下水 愛宕 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   150 ｍ、南   210 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 一般住宅のほか店舗併用住宅 も混在する既存集落地域 街 路 基準方位北、６．５ ｍ町道 交通 施設 愛宕駅北西方 7.5km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大郷町の中心近くの既存集落であり、高齢化や過疎化が進行していること、特段の変動要因がみられないことか ら、当面の間は、現状のまま推移するものと予測される。地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大郷町及び周辺町村の住宅地域。需要者は、大郷町及び周辺町村の居住者であり、地域的選好性の強い 者が中心である。少子高齢化、過疎化の影響により、住宅需要は低迷し、取引件数は少ない状況である。需要の中心と なる価格帯を把握するのは難しいが、土地は４００㎡程度で５００万円前後と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の賃貸市場が形成されていないので収益還元法は適用しなかった。同一需給圏内の類似地域の取引事例を中 心として十分に収集しえた。自己使用目的の取引が大半である地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定される ことが、一般的と認められる市場の特性を勘案し、代表標準地との均衡にも留意し、市場の実態を反映した取引事例か ら求めた比準価格を妥当と認め、これをもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大郷 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,200 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [101.0] [102.0] 100 12,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高齢化や過疎化が進行していることに加え地 域経済の衰退等により、地域内の土地需要は 減少傾向が続いている。 旧来からの集落地域で、需要者は地縁、血縁 関係者に限定される傾向で取引は少ない。特 段の変動要因はなく地価は弱含みで推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％