別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宮城大和 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宮城大和 -3 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　中山　修   TEL.
鑑定評価額 9,290,000 円  １㎡当たりの価格 31,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 黒川郡大和町吉岡字西原９番１１
 ②地積
　(㎡)		 296  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:3		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ート等が混在する住
宅地域		 東6m町道 水道、下水 泉中央

16.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   110 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大和町市街地の西端に位置す
る既成住宅地域		 街

路		 基準方位北、６ｍ町
道		 交通

施設		 泉中央駅北方

16.0km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 既成住宅地域として、現状維持と予測する。周辺の新興住宅地域の需要が波及しているため、住宅需要は堅調で
あり、大衡村に大規模半導体工場の新設が予定されていることから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     10,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大和町内の既成住宅地域を中心として、隣接市町村を含む住宅地域一帯。需要者は、戸建住宅取得を目
的とする個人が中心。新興住宅地域と比較して住環境はやや劣るが、地価水準が低いため一次取得者層を中心とした需
要は堅調。隣接する大衡村に大規模半導体工場の新設が予定されていることから、今後の住宅需要のさらなる増加が見
込まれる。土地は３００㎡で９００万円前後、新築戸建は２，５００万円～３，０００万円前後が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅のほかアパートも見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算され
た。快適性を重視する住宅地域であるので、収益価格は参考に留め、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価
格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宮城大和 -1                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     38,800 円／㎡		 [109.5]
100		 100
[100.0]		 100
[137.0]		 [101.0]
100		 31,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利や自動車関連企業の進出等を背景に住
宅地の需要は堅調であるが、建築費の高騰な
どによる先行きへの不透明感がある。


周辺の商業施設等の集積や自動車関連企業の
進出を反映して、一次取得者層を中心とした
需要が堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宮城大和 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１０
１０
-77		 黒川郡大和町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
b ２４１１０
２０
-15		 黒川郡大和町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西8m町道、
中間画地
２住居

(60,200)
c ２４１１０
２０
-14		 黒川郡大和町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南16m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
d ２４１１０
３０
-67		 黒川郡大和町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4.6m私道、
中間画地
２住居

(60,184)
e ２４１１０
６０
-98		 黒川郡大和町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西4m町道、
北4m、準角地
１住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
38,873  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
40,778 		 100
[ 130.6]
31,224 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
31,500 
b (　           ) 
32,474  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
34,225 		 100
[ 114.2]
29,969 
30,300 
c (　           ) 
35,503  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
36,895 		 100
[ 118.8]
31,056 
31,400 
d (　           ) 
33,372  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
33,906 		 100
[ 109.9]
30,852 
31,200 
e (　           ) 
41,360  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
41,119 		 100
[ 127.4]
32,276 
32,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     31,400 円／㎡]  



宮城大和 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,059,391 
829,000 
3,230,391 
3,084,240 
146,151 		 （　0.9725）
142,132 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      3,158,489 円　　　　（　     10,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宮城大和 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 121.73 Ｗ2 243.46
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   296 ㎡     10.4 m x   29.6 m  前面道路：町道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫタイプ、平均専有面積約４０㎡のアパートを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
121.73 
100.0 
121.73 
1,430 
174,074 		 1.0  174,074 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
121.73 
100.0 
121.73 
1,450 
176,509 		 1.0  176,509 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
243.46 
100.0 
243.46 

350,583 		 350,583 
0 
⑨年額支払賃料        350,583 円　×　12ヶ月　＝　       4,206,996 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     243.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         108,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,206,996 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         108,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       258,900 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,056,096 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           350,583 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,295 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,059,391 円　　　　（　        13,714 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１０２２
　　　　-63		 1,389  
(   1,388) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,389 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,451 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,450 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１１０２２
　　　　-1021		 1,500  
(   1,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,520 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宮城大和 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 170,400 円  　　　　     42,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 172,600 円  　　　        4,314,996　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       17,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      340,800 円  　　　　     42,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        85,200 円  　　　　     42,600,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,600 円  　　　　     42,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         829,000 円　（　　　　　　         2,801 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     243.46 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0724     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,084,240 円  
（　　　　　        10,420 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,059,391 円      
②総費用 829,000 円      
③純収益　①－② 3,230,391 円      
④建物等に帰属する純収益 3,084,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 146,151 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 142,132 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          480 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,158,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      10,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宮城大和 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　黒川郡大和町吉岡字西原９番１１
 3709000137562-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宮城大和 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宮城大和 -3 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　千葉　和俊   TEL.
鑑定評価額 9,350,000 円  １㎡当たりの価格 31,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 黒川郡大和町吉岡字西原９番１１
 ②地積
　(㎡)		 296  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:3		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ート等が混在する住
宅地域		 東6m町道 水道、下水 泉中央

16.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   110 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 吉岡地区の西側の既成住宅地
域		 街

路		 基準方位北６ｍ町道 交通

施設		 泉中央駅北方

16.0km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 規模が大きい既存住宅地域で戸建住宅用地の需要もある。まほろば地区の供給物件が少なくなるなか、住宅用地
需要が波及し、周辺で小規模住宅団地の分譲戸建販売が盛ん。戸建住宅地向けに小画地化が進行すると予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     10,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、吉岡地区及び市街地外延部の住宅地域。典型的需要者は吉岡地区に選好性を持つ子育て世帯。比較的低
価格で広い画地を求める需要層が主流。住宅販売会社等の再販目的の需要もある。吉岡南地区の区画整理事業地内に住
宅地需要が集中していたが、物件不足で周辺地域へ需要が波及する傾向。市街地の外延部のため競争力は強くないが、
近年割安感が出始め周辺で宅地分譲もみられる。土地は約３００㎡で総額９５０万円程度が需要の中心価格帯となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域には一般住宅のほかアパート等の収益物件も混在するが、地価に相応する賃料水準は形成されていないため収益
価格は比準価格に比べ低位に求められた。当地域の更地取引では収益性を指標に取引が成立するケースは稀で、収益性
よりも住環境、利便性を重視する自己使用目的の取引が中心である。よって、収益価格は参考に留め、市場を反映した
比準価格を採用し、代表標準地に比準して求めた価格との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宮城大和 -1                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     38,800 円／㎡		 [109.5]
100		 100
[100.0]		 100
[136.0]		 [101.0]
100		 31,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高齢化率は県内２番目に低い。人口は微減、
世帯数は増加傾向。仙台市の地価高騰の影響
で割安感のある町内の住宅団地内の需要が増
加している。

近傍で中規模造成宅地が分譲中で販売価格は
高い。仙台市内で用地獲得が困難となってお
り、住宅販売会社の用地獲得の動きが波及し
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宮城大和 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１０
７０
-1086		 黒川郡大和町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m町道、
西4m、角地
２住居

(60,160)
b ２４１１０
２０
-15		 黒川郡大和町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西8m町道、
中間画地
２住居

(60,200)
c ２４１１０
６０
-77		 黒川郡大和町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.6m町道
、北東4m、
角地
２住居

(60,184)
d ２４１１０
１０
-1114		 黒川郡大和町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南6m町道、
中間画地
１住居

(60,200)
e ２４１１０
２０
-55		 黒川郡大和町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東4m私道、
中間画地
１住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
23,488  		 100
[ 100.0]		 [ 111.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
25,335 		 100
[  78.4]
32,315 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
32,600 
b (　           ) 
32,474  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
34,225 		 100
[ 112.2]
30,504 
30,800 
c (　           ) 
41,216  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
41,701 		 100
[  93.6]
44,552 
45,000 
d (　           ) 
33,740  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
36,819 		 100
[ 120.0]
30,683 
31,000 
e (　           ) 
32,112  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
33,765 		 100
[ 105.6]
31,974 
32,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     31,600 円／㎡]  



宮城大和 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,015,058 
867,694 
3,147,364 
3,007,560 
139,804 		 （　0.9725）
135,959 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      3,021,311 円　　　　（　     10,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宮城大和 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 121.73 Ｗ2 243.46
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   296 ㎡     10.4 m x   29.6 m  前面道路：町道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫタイプ、平均専有面積約４０㎡、２階建各階３戸、駐車場３台 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
121.73 
100.0 
121.73 
1,388 
168,961 		 1.0  168,961 
1.0  168,961 

 2～ 2		 住宅
121.73 
100.0 
121.73 
1,431 
174,196 		 1.0  174,196 
1.0  174,196 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
243.46 
100.0 
243.46 

343,157 		 343,157 
343,157 
⑨年額支払賃料        343,157 円　×　12ヶ月　＝　       4,117,884 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     243.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         108,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,117,884 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         108,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　       295,812 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,930,072 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           343,157 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,191 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          343,157 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          81,795 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,015,058 円　　　　（　        13,564 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１０７２
　　　　-64		 1,702  
(   1,664) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
1,433 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,463 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,431 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１１０２２
　　　　-63		 1,389  
(   1,388) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]
1,461 
c ２４１１０３２
　　　　-22		 1,624  
(   1,590) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[112.0]		 100
[ 97.0]
1,495 
宮城大和 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 170,400 円  　　　　     42,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 211,294 円  　　　        4,225,884　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       17,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      340,800 円  　　　　     42,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        85,200 円  　　　　     42,600,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,600 円  　　　　     42,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         867,694 円　（　　　　　　         2,931 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     243.46 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0770 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,007,560 円  
（　　　　　        10,161 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,015,058 円      
②総費用 867,694 円      
③純収益　①－② 3,147,364 円      
④建物等に帰属する純収益 3,007,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 139,804 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 135,959 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          459 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,021,311 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      10,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宮城大和 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　黒川郡大和町吉岡字西原９番１１
 3709000137562-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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備考