令和6年1月15日　提出 利府 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   利府 -8 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　紀彦   TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 64,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮城郡利府町青葉台２丁目１番２３８ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 西6m町道 水道、ガス、下水 利府 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   180 ｍ、南   250 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成初頭を中心に民間デベが 開発・分譲を手掛けた計画人 口３千人弱の大規模造成団地 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 利府駅北西方 3.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 利府町北西部の丘陵地上に展開する複数の大規模造成団地の一画を構成。旧来、値頃感を有した近隣地域一帯の 物件を求める買手は多いが、実需を満たす供給がないため、今後暫く地価上昇の勢いが急な状態が続く見込み。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は仙台都市圏北東部、利府町北西部の大規模な造成団地から構成。仙台市及び都市圏内の各工業地域等が通 勤圏となり、当地域に職場を有する勤労者層が需要者の中核となる。利府町でも新興の新中道地区等で住宅地価格が跳 ね上がり、これに比べ値頃感が維持される高台造成団地への需要は旺盛であるが、近年、売物件の在庫が不足し、需給 の逼迫が常態化している。市場の中心的価格帯は７０坪の画地で１千５百万円前後、中古住宅は２～３千万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅主体の大規模造成団地の一画を構成し、周辺一帯を含め、アパート等は見られず、経済合理性に適 う賃貸経営を想定することは困難なため、収益還元法の適用は見送った。他方、試算価格として唯一得られた比準価格 の精度を再吟味し、採用事例の代替性や試算過程における補修正等の的確性等を検討した結果、比準価格は市場の実態 を適切に反映したものと認められるため、これを採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　利府（県） -3              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     61,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性に優る他地域の地価高騰を受け、割安 感を保つ地域の上昇幅は拡大しているが、建 築費高騰の影響を受け買手の慎重姿勢は強ま りつつある。 仙台市周辺市町へも地価高騰の波が及ぶ中で 、洗練された街区が展開する当該地域の住宅 需要は安定しており、今後暫くは地価上昇傾 向が続く見通し。 ７２坪の画地規模は地域内で標準的であるほ か、緩やかな南傾斜地上の西側接道で、日照 等も確保し得るため、買手層からの引き合い は安定している。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.4 ％ +4.1 ％