令和6年1月15日　提出 利府 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   利府 -5 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　有川　卓也   TEL.

鑑定評価額 8,320,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮城郡利府町加瀬字十三本塚１６２番１６ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m私道 水道、下水 利府 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   130 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和６０年代に開発された丘 陵性の住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ私 道 交通 施設 利府駅南東方 2.6km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した郊外の住宅団地で、概ね現状程度で推移するものと予測する。町内中心部の地価上昇を受け、今後も割 安な価格帯を志向する層の需要を吸収すると思料されることから、地価は上昇基調を維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、利府町内の住宅地域を中心に塩竈市西部の一部を含む。主たる需要者は圏内の居住者が中心である。圏 内では大型商業施設の開業や土地区画整理事業の施行、民間による宅地開発が活発に行われているほか、新たに町内３ 地区が市街化編入見込みであるなど今後も発展的に推移していくことが見込まれる。土地は２２０㎡程度で８００～９ ００万円程度、新築戸建住宅で３，０００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にアパート等の賃貸用不動産は殆ど見られず、賃貸市場が成立していないことから、収益価格は試算できなかった 。一方、当地域では自己利用目的の取引が中心であり、居住の快適性や周辺の取引価格水準が重視される傾向にあるこ とから、多数の取引事例に基づき試算された比準価格の説得力は高いと判断する。よって、本件では比準価格を標準と し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　利府 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,500 円／㎡ [108.5] 100 100 [102.0] 100 [156.5] [100.0] 100 39,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費高騰や物価上昇の影響等から不動産価 格は上昇圧力が強い。住宅取得意欲は減退気 味だが、変動金利は依然低水準が続き需要を 支えている。 町中心部や大規模住宅団地等の地価上昇が進 む中で、一定の住環境と利便性を兼ね備えな がらも割安感が残るため、需要は増している 。 特段の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.7 ％  ％