令和6年1月15日　提出 利府 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   利府 -3 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　有川　卓也   TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 53,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮城郡利府町神谷沢字赤坂７番９外 ②地積 　(㎡) 267   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅のほ か事業所も見られる 住宅地域 北東7m町道 水道、ガス、下水 岩切 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 仙台市と利府町との行政境付 近に位置する利府街道背後の 既成住宅地域 街 路 基準方位北、７ｍ町 道 交通 施設 岩切駅北方 2.0km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した郊外の既成住宅地域で、概ね現状程度で推移するものと予測する。仙台市域に近接する利便性に着目し た需要は堅調に推移し、今後は周辺の区画整理の影響も見込まれ、地価は上昇基調で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、利府町内の住宅地域を中心に仙台市宮城野区の一部を含む。主たる需要者は、利府町及び隣接市町の居 住者が中心である。圏内では大型商業施設の開業や土地区画整理事業の施行、民間による宅地開発が活発に行われてい るほか、新たに町内３地区が市街化編入見込みであるなど今後も発展的に推移していくことが見込まれる。土地は２７ ０㎡程度で１，５００万円前後、新築戸建住宅で総額３，５００万円前後が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパートも一部見られるが、収益獲得を目的として新たに土地を取得しようとする動きは殆ど見られず、経済 合理性のあるアパート経営は困難な地域と判断されるので、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は主に市場 性に着目して求められた価格で、多数の取引事例に基づき適切に補修正を施して求められており、説得力は高いと判断 する。よって、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台宮城野 -28             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,500 円／㎡ [106.8] 100 100 [101.0] 100 [159.4] [100.0] 100 53,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費高騰や物価上昇の影響等から不動産価 格は上昇圧力が強い。住宅取得意欲は減退気 味だが、変動金利は依然低水準が続き需要を 支えている。 周辺では大規模な土地区画整理事業が施行中 で、調整区域の市街化編入に向けた動きもあ る。仙台市に近接する利便性と割安感に着目 した需要が多い。 特段の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.0 ％  ％