令和6年1月15日　提出 利府 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   利府 -1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　江澤　亜樹   TEL.

鑑定評価額 24,600,000 円  １㎡当たりの価格 86,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮城郡利府町中央２丁目５番３ ②地積 　(㎡) 286   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心とし た区画整然とした住 宅地域 南6m町道 水道、ガス、下水 利府 230m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ利府駅近接の土地区画整 理により造成された住宅地域 街 路 基準方位北６ｍ町道 交通 施設 利府駅北西方 230m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 新中道地区での熟成が進み、同地区とともに町内上位の住宅地域となっている。大型ＳＣの立地と各種施設から の接近性に優ることに加え、利府街道沿線の開発の進展により周辺住宅地の地価は上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は利府町の住宅地域が主であるが仙台市のベッドタウンとして周辺市町の住宅地域に及ぶ。需要者は同一需 給圏内の居住者が中心であり外部からの転入は少ない。新中道地区では高価格帯の宅地供給が進む。近隣周辺も駅至近 の利便性により農地から転換された宅地の需要は旺盛である。土地は２００㎡程度で１７００～１９００万円程度、中 古住宅で２０００万円程度、新築の建売住宅で３０００～４０００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周周辺にはアパートが散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、建築費の上昇も継続しており、 経済合理性のある賃貸住宅の経営が困難となっている。自己使用目的での取引が中心であり、居住の快適性を重視する 住宅地域であるので、代表標準地との検討を踏まえ、実際の市場における取引事例から求められた比準価格により鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　利府 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,500 円／㎡ [109.4] 100 100 [102.0] 100 [ 75.7] [104.0] 100 86,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅ローン金利の変動、物価高の影響を受け る。利府町では駅徒歩圏等の利便性に優る住 宅地の需要が堅調である。 利府駅北西側における区画整然とした住宅地 域。新中道地区では大型ＳＣの集客力も強く 、中心部平坦住宅地の需要がより高まってい る。 南道路のため日照等の居住の快適性に優れて いるが、効用の程度に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -13.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.1 ％  ％