令和6年1月15日　提出 七ケ浜 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   七ケ浜 -2 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　高田　康弘   TEL.

鑑定評価額 8,200,000 円  １㎡当たりの価格 35,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮城郡七ケ浜町境山１丁目１０１番１１２ ｢境山１－２－３３｣ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m町道 水道、ガス、下水 下馬 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 小規模開発による住宅地域　 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 下馬駅南東方 3.2km 法令 規制 ２低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 多賀城市の住宅需要が好調な影響で、町内で生活利便性の良好な住宅地域の選好性が高まっている。当面地価は 微増傾向と予測するが、建築費の高騰や物価高の影響等から、将来的には不動産購買意欲の減退が懸念される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、七ケ浜町内の住宅地域一円のほか、多賀城市・塩竈市の一部を含む。需要者の中心は圏内居住者である 。ＪＲ最寄駅から遠く交通利便性が劣るが、隣接する多賀城市の不動産市況が好調に推移している影響で、七ケ浜町の うち居住環境・生活利便性が良好で多賀城市に比べ割安感のある住宅地域に対する選好性が高まっている。土地は２３ ０㎡程度で８００万円程度、新築戸建住宅は２，３００万円～３，０００万円程度が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 七ケ浜町住宅地域は全般的に賃貸需要が乏しく、経済合理性のあるアパート等の賃貸経営が困難なため、収益還元法は 適用できない。取引も自用目的が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、 実証的な比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　七ケ浜 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [101.0] [100.0] 100 35,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少の影響等から町全体の不動産市況は 総じて弱含みで推移。利便性や居住環境等の 良否による地域・物件の選別化が認められる 。 多賀城市の住宅地需要が堅調な影響を受け、 割安感のある町内の住宅地域に対する需要者 の選好性が高まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％