令和6年1月15日　提出 松島 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松島 5-2 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　康範   TEL.

鑑定評価額 8,280,000 円  １㎡当たりの価格 25,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮城郡松島町松島字道珍浜３８番２１外 ②地積 　(㎡) 331   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） 台形 1:3 旅館兼住宅 Ｓ2 店舗、営業所、ホテ ル等が混在する路線 商業地域 西10m国道、背面道 水道、下水 松島 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南   140 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 松島観光の中心商業地域から はやや離れた、繁華性の低い 国道沿いの商業地域 街 路 １０ｍ国道 交通 施設 松島駅南東方 450m 法令 規制 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いの路線商業地域であるが、松島観光の中心商業地域からはやや距離があることもあって、松島町の観光 客入込数は回復傾向にあるものの、当該地域の土地需要は弱い。当分の間現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松島観光の中心商業地域を除く松島町及びその周辺市町の商業地域であり、主な需要者は、店舗や事業 所の運営を行う個人・法人である。松島観光の中心商業地域からはやや距離があることもあって、近隣地域及びその周 辺の土地需要は弱く、地価は下落が続いている。位置、規模、形状等の個別性が強いため、中心となる価格帯の把握は 困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は松島町及び隣接する東松島市内の商業地域に存する取引事例に基づいており、取引市場の実態を反映したも ので、実証的で規範性が高い。一方、収益価格については、当該地域及びその周辺は自用目的での取引が中心で、賃貸 市場は未成熟で、収益用物件の想定は非現実的であるので、収益還元法は適用しなかった。よって、取引市場の実態を 反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東松島 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,900 円／㎡ [102.4] 100 100 [100.0] 100 [183.7] [100.0] 100 25,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少と高齢化は宮城県の平均を上回って おり、観光客は戻りつつあるが土地需要は全 般的に弱く、地価は一部を除き下落が続いて いる。 松島観光の中心商業地域からはやや距離があ り、繁華性は低く、需要は弱い。地域要因に 格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +84.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％