令和6年1月15日　提出 松島 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松島 5-1 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　康範   TEL.

鑑定評価額 19,100,000 円  １㎡当たりの価格 65,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮城郡松島町松島字町内９８番９ ②地積 　(㎡) 293   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:2.5 店舗 Ｓ4F1B 土産店、飲食店等が 集まる中心的商業地 域 南東15m国道 水道、下水 松島海岸 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県内有数の観光地「日本三景 松島」を訪れる観光客向けの 店舗等が建ち並ぶ商業地域 街 路 １３ｍ国道 交通 施設 松島海岸駅北東方 600m 法令 規制 商業 (80,400) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 コロナ禍の影響によって減少した観光客入込数は、令和５年ではコロナ禍以前の水準近くまで回復してきている が、土地需要は依然として弱含みの状況が続いており、当分の間、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松島町の商業地域を中心としてその周辺の市町の商業地域や、県内の代表的な観光地内の商業地域であ る。主な需要者は、飲食・物販店舗事業者である。近隣地域は全国的に有名な県内屈指の観光地にあり、行動制限がな くなって観光客入込数はコロナ禍以前の水準近くまで回復してきているが、土地の需要はやや緩和したものの依然とし て弱含みのまま推移している。取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は松島町及び隣接する東松島市内の商業地域に存する取引事例に基づいており、取引市場の実態を反映したも ので、実証的で規範性が高い。一方、収益価格については、当該地域及びその周辺は自用目的での取引が中心で、賃貸 市場は未成熟で、収益用物件の想定は非現実的であるので、収益還元法は適用しなかった。よって、取引市場の実態を 反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東松島 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,900 円／㎡ [102.4] 100 100 [100.0] 100 [ 70.4] [100.0] 100 65,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少と高齢化は宮城県の平均を上回って おり、観光客は戻りつつあるが土地需要は全 般的に弱く、地価は一部を除き下落が続いて いる。 全国的に有名な観光地で、行動制限がなくな って観光客入込数はコロナ禍以前の水準近く まで回復してきているが、土地の需要は弱含 みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -9.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％