令和6年1月15日　提出 松島 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松島 -3 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　甲斐　裕朗   TEL.

鑑定評価額 3,670,000 円  １㎡当たりの価格 19,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮城郡松島町高城字三居山一２０番１ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のなかに空 地も見られる住宅地 域 西6.5m町道、背面道 水道、下水 愛宕 60m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 住宅・併用住宅等が並ぶＪＲ 愛宕駅東側の既成住宅地域。 付近に学校や町施設も散在。 街 路 基準方位　北、６． ５ｍ町道 交通 施設 愛宕駅南方 60m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地の外縁部に当たり、ＪＲ駅に近いが商業施設等の利便施設が少ない旧来からの既成住宅地域。発展的な変 動要因が見当たらないため代替・競争力が劣り、需要の動きは稀であるため、地価は弱い下落が継続と予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東北本線愛宕駅・松島駅並びにＪＲ仙石線高城町駅等を最寄り駅とする既成住宅地域及び郊外の分譲 住宅地域一円。需要者は愛宕駅界隈に地縁を有する自用住宅地取得目的の個人が中心で圏外からの転入は稀である。地 域東西をＪＲ線と河川に挟まれ住宅地域の広がりに欠けており将来的発展要因が乏しいため、総じて需要は弱い。需要 の中心となる価格帯は２００㎡程度の更地で４００万円前後であるが、新築戸建物件の供給は見られず把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした住宅地域。不動産投資に見合う採算性は乏しく賃貸市場が成立しておらず、事業収支の観点等か ら共同住宅の想定は非現実的で収益価格は試算しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域で、実際の取引形態は全 般的に居住の快適性又は利便性を重視した自用目的の取引が中心であるため、市場の実態を反映した信頼性のある取引 事例から求めた比準価格の採用を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松島 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [145.0] [102.0] 100 19,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染の影響が薄れ、観光客入込客 数の回復も見られるが、町内の人口減少、高 齢化進行等があり、総体的に需要の減退傾向 は継続している。 地域に変動要因はなく、ＪＲ駅近接ながら住 宅街として広がりに欠け、商業施設等の利便 施設からやや遠いため需要が弱く地価は下落 が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％