令和6年1月15日　提出 山元 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山元 -2 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　信行   TEL.

鑑定評価額 3,590,000 円  １㎡当たりの価格 9,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 亘理郡山元町大平字舘山３番９ ②地積 　(㎡) 394   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に店舗等も見られる 住宅地域 北6m町道 水道、下水 浜吉田 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.5 ｍ、奥行　約　　  21.5 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道６号と旧奥州街道の背後 地で、両道路を結ぶ街路沿い に形成された既存住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 浜吉田駅南西方 3.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道６号背後に形成された既存住宅地域で、今後も概ね現状を維持して行くものと思われるが、ＪＲ駅から離れ た当該地域の需要は限定的であり、人口・世帯数の増加は期待出来ず、地価は下落基調が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山元町内の住宅地域の圏域。需要者の中心は町内の居住者で、他市町からの転入は少ない。旧街道沿い 背後に位置する既存の住宅地域で、小学校が近くにあり、主要街路との連続性は比較的良好であるが、最寄駅や中心部 から遠く、旧来からの農家集落的な性格から、一部の広い画地を希望する需要者を除くと、一般的な選好性は低く、需 要は限定的に推移しており、取引は低調である。土地は標準的画地規模で３６０万円前後が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既存の農家集落的な住宅地域で、アパート等の収益物件は殆ど見られず、賃貸市場が成熟していないため、収益還元法 は適用しなかった。取引にあたっては、自用目的が中心で、類似不動産の取引価格の水準を指標に価格が決定されてい ることが一般的であるが、取引自体が少ないことから、取引事例を広域的に収集し、各事例について適切な補修正を行 って求めた比準価格の採用を妥当と判断し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山元 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,500 円／㎡ [103.4] 100 100 [100.0] 100 [164.8] [100.0] 100 9,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,250 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気が緩やかに回復している中、建築費・金 利上昇に懸念はあるが、山元町の住宅地では 、利便性・居住環境の良い地域を中心に需要 は安定的である。 旧街道沿い背後に形成された既存住宅地域で 、近くに小学校は存するが、生活利便性が劣 るため、住宅需要は限定的であり、地価は下 落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +54.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％