令和6年1月15日　提出 亘理 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   亘理 -1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　公正   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 35,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 亘理郡亘理町字新町２１番２ ②地積 　(㎡) 435   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い比較的整然とした 住宅地域 南7m町道 水道、下水 亘理 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町の中心部に形成された既存 住宅地域 街 路 基準方位北、７ｍ町 道 交通 施設 亘理駅南西方 850m 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因はないが、亘理町の中心部に位置し、小学校、商業施設等への接近性に優れ、生活利便性、居住 環境が良好であることから、需要者の購買意欲は底堅く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、亘理町及び周辺市町の住宅地域一円。需要者の中心は地縁的選好性を有する町内の個人等。当該近隣地 域は最寄駅や大型店舗等に近距離で、居住環境も良好であることから、需要は比較的堅調である。また、近年、周辺地 域においても代替性を有する小規模な宅地開発が見られるものの、近隣地域周辺での新築戸建物件は既存宅地の区画分 割のものが中心となっている。成約物件の面積は様々であり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模の戸建住宅が多い既存の住宅地域で、地域内のほとんどが自己使用の一般住宅であり、投資不採算性等からもア パート等の収益物件はあまり見られない。新規に供給される収益物件は相続対策によるアパートの供給が散見される程 度であり、合理的な賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。よって、多数収集した信頼性の高 い取引事例より求めた市場の実勢を反映している比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症も収束の状況を迎 え、経済は回復基調にある。一方、緊迫する 世界情勢の中で建築費の高騰が続いている。 小学校や大型店舗等が近い、亘理町中心部の 生活利便性良好な住宅地域で、需要は比較的 堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％