令和6年1月15日　提出 丸森 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   丸森 -2 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　真理   TEL.

鑑定評価額 4,520,000 円  １㎡当たりの価格 8,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊具郡丸森町舘矢間舘山字町西５０番２外 ②地積 　(㎡) 526   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:2 住宅 ＬＳ2 農家住宅、一般住宅 等が散在する住宅地 域 北4.7m町道、西側道 水道、下水 丸森 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   210 ｍ、南   130 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 農家住宅、一般住宅が混在す る空地の多い住宅地域 街 路 基準方位北、　　４ ．７ｍ町道 交通 施設 丸森駅南東方 1.7km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 舘矢間バイパス沿いにスーパー等が存し利便性が高いうえ、台風による浸水被害がなかったため、近隣地域及び その周辺の住宅地需要は安定している。今後も地価は概ね横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は丸森町及び近接する市町内の住宅地域の圏域。需要者は丸森町の居住者による世帯分離等を中心とするも ので、地縁的選好性が強いことから周辺市町からの転入は少ない。令和元年の台風１９号による浸水被害が無かったこ とから、被災者の移転先用地として需要が伸びたが、最近は落ち着いている。需要の中心となる価格帯は、取引件数が 少ないため見出すことが困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 丸森町内にはアパート等の収益物件は殆ど見られず、自己使用目的の取引が支配的であり、賃貸市場が形成されていな いことから、収益還元法は適用しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を採用し、代表標 準地との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山元 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,500 円／㎡ [103.4] 100 100 [100.0] 100 [174.8] [100.0] 100 8,580  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 丸森町は人口・世帯数は減少傾向が続いてお り、高齢化率も県内トップクラスで、地域経 済は低迷、不動産需要も低調に推移している 。 農家住宅を中心とする既成住宅地域で利便性 が劣り、需要は低めであったが、浸水被害が 無かったことから、近年、需要は堅調に推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +68.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％