令和6年1月15日　提出 柴田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柴田 -1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　小松　正典   TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 44,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柴田郡柴田町船岡新栄２丁目１２番１１ ②地積 　(㎡) 280   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 がみられる住宅地域 西6m町道 水道、下水 船岡 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成８年に換地処分が完了し た区画整理事業による住宅地 域 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 船岡駅南東方 1.6km 法令 規制 （都） ２低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした街区が形成され、商業施設にも近く、住環境が良好であることから柴田町内で人気の高い住宅地 域である。今後、暫くは地価の上昇傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は柴田町内の住宅地域。需要者の中心は柴田町内の居住者である。近隣地域は区画整然とした比較的新しい 住宅地域で、商業施設にも近く、利便性良好であることから需要は堅調である。市場の中心となる価格帯は２８０㎡程 度の更地で１，２００万円前後、新築建売住宅では３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件はほとんど見当たらない第二種低層住居専用地域で、賃貸市場が形成されていないことから、収 益還元法の適用は見送った。当該地域は居住の快適性を重視した住宅地域で、自用目的の取引が中心であり、類似不動 産の取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的であることから、実証的な比準価格を採用し鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費上昇等により購入意欲の減退等の影響 が見られるが、利便性と環境の優れた地域で の住宅地需要は堅調である。 区画整然とした街区が形成され、商業施設に も近く、柴田町内で人気が高い状態が継続し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％