令和6年1月15日　提出 村田 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   村田 5-1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　智哉   TEL.

鑑定評価額 5,740,000 円  １㎡当たりの価格 17,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柴田郡村田町大字村田字大槻下６７番１ ②地積 　(㎡) 334   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗の中に一般住宅 等が見られる近隣商 業地域 東11m町道 水道、下水 大河原 9.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南   110 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町役場のほか武家屋敷も見ら れる大通り沿いに形成された 既存の商業地域 街 路 １１ｍ町道 交通 施設 大河原駅北西方 9.0km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町役場に近い幹線町道沿いの商業地域であるが、閉鎖店舗や空地が目立つ。地域人口の減少や顧客の町外流出に 歯止めが掛からない中、商況回復の見込みは薄く、供給圧力から地価は弱い下落基調が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は村田町及び県南市町の商業地域。需要者の中心は地縁関係を有する地元の個人・企業等である。町役場に 近い旧来からの商業地域で、付近では中核病院の建替えも行われているが、大型商業施設を擁する大河原町や名取市へ の顧客の流出が続いており地域人口の減少や経営者の高齢化等もあって商況は厳しい。一部住宅地化の傾向も見られる が需要は低調である。なお、地域内の画地規模に大小があり一概に需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 町中心部に形成された既存の商業地域で、小規模の個人営業が多く、自己所有の店舗併用住宅が中心となっている。近 隣地域及び周辺には、賃貸用の店舗・事務所等の収益物件は殆ど見受けられず、合理的な賃貸市場が形成されていない ため、収益価格は試算しなかった。よって、広域的に代替競争関係が認められる信頼性の高い取引事例から地域特性等 を検討して求められた比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　丸森 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,000 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [ 80.0] [100.0] 100 17,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 比較的利便性の良好な町内中心部では一定の 住宅需要が認められるものの、地域人口の減 少が進み地元経済の低迷と相俟って不動産市 場は低調である。 町中心部の商業地域で地元向けの店舗等が存 しているが、商況は厳しく、閉鎖店舗や空き 地も多い。需要は脆弱で、住宅地化の傾向が 強まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％