別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大河原 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大河原 5-1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　猿渡　俊   TEL.
鑑定評価額 9,790,000 円  １㎡当たりの価格 39,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 31,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柴田郡大河原町大谷字町向１００番９
 ②地積
　(㎡)		 246  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,300)

（その他）

1:2		 店舗兼事務所

Ｓ2		 低層の小売店舗が建
ち並ぶ駅前の商業地
域		 北東20m県道 水道、下水 大河原

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   125 ｍ、南    25 ｍ、北    85 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 繁華性の乏しい駅前商店街 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 大河原駅西方

80m		 法令

規制		 （都） 商業
(80,300)
⑤地域要因の将
　来予測		 大河原駅前の衰退化傾向にある既存商業地域であり、地価は長期下落傾向が続いてきたが、隣接する住宅地価格
上昇の影響を受け割安感から上昇基調が認められ、短期的には同様に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     23,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大河原町を中心とした県南部商業地域一円である。需要者の中心は当該圏域に地縁を有する商業従事者等
と考えられる。国道４号バイパス沿いの路線商業地域に中心的な商圏が形成され、町向地区を含む大河原駅前商店街の
商況は軟調である。ただし、近年、周辺住宅地の土地需要は回復し地価は上昇傾向にあり、これらに牽引されて当地の
地価もやや上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は２４０㎡程度の更地で１，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市場分析等に基づき、店舗・共同住宅用途の建物を想定して土地残余法を適用したが、土地価格に見合う賃料水準が形
成されておらず、収益価格は低位に試算された。本件においては、主たる需要者である商業従事者等が不動産取引市場
の実態を重視して取引の意思決定を行う点を踏まえ、比準価格がより説得力のあるものと判断し、収益価格は参考程度
に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 既存商業地の商況は厳しく地価も不透明であ
る。ただし住宅地需要による下支えがある地
点やロードサイド沿い等は一定の需要が見込
める。

商業集積度はやや低く周辺で空き店舗も散見
され商業繁華性は今一つだが、周辺住宅地で
の地価上昇の影響により、地価はやや上昇し
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大河原 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１４０
９０
-379		 柴田郡柴田町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南10m町道、
東4m、角地
（都） 商業

(80,400)
b ２４１４０
７０
-66		 柴田郡柴田町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東14.7m町道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
c ２４１４０
７０
-62		 柴田郡柴田町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6m町道、
東4.8m、
二方路
（都） 商業

(80,360)
d ２４１４０
９０
-357		 柴田郡柴田町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4.8m町道、
中間画地
（都） 商業

(80,288)
e ２４１４０
９０
-367		 白石市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南15m県道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
43,547  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
44,308 		 100
[ 109.4]
40,501 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
40,500 
b (　           ) 
43,037  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
43,381 		 100
[ 112.4]
38,595 
38,600 
c (　           ) 
41,601  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
42,833 		 100
[ 108.1]
39,623 
39,600 
d (　           ) 
34,286  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
33,614 		 100
[  83.0]
40,499 
40,500 
e (　           ) 
17,515  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[  50.0]		 100
[ 100.0]
34,610 		 100
[  87.3]
39,645 
39,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     39,800 円／㎡]  



大河原 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、適切な再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,805,915 
1,835,675 
5,970,240 
5,695,680 
274,560 		 （　0.9745）
267,559 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      5,816,500 円　　　　（　     23,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大河原 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 134.00 Ｓ3 402.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業

 80 ％   300 ％   300 ％   246 ㎡     11.0 m x   22.0 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ：店舗（フロア貸し）、２・３Ｆ：共同住宅（２ＤＫタイプ、平均専有面積４３㎡）を想定 ⑦有効率　  96.7 ％
の理由		 １階の共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
134.00 
90.0 
120.60 
2,007 
242,044 		 6.0  1,452,264 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
134.00 
100.0 
134.00 
1,595 
213,730 		 2.0  427,460 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
134.00 
100.0 
134.00 
1,627 
218,018 		 2.0  436,036 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
402.00 
96.7 
388.60 

673,792 		 2,315,760 
0 
⑨年額支払賃料        673,792 円　×　12ヶ月　＝　       8,085,504 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     388.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         108,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,085,504 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         108,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       409,675 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,783,829 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,315,760 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,000 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）      9,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　            86 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,805,915 円　　　　（　        31,731 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１４１０２
　　　　-28		 1,350  
(   1,350) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,688 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,598 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,595 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１４１０２
　　　　-29		 1,286  
(   1,286) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,531 
c ２４１４１０２
　　　　-30		 1,405  
(   1,405) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,574 
大河原 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 408,000 円  　　　　     81,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 409,675 円  　　　        8,193,504　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       22,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      832,300 円  　　　　     81,600,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        81,600 円  　　　　     81,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        81,600 円  　　　　     81,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,835,675 円　（　　　　　　         7,462 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 81,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 197,000 円／㎡　×　     402.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0698     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 ×  30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,695,680 円  
（　　　　　        23,153 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,805,915 円      
②総費用 1,835,675 円      
③純収益　①－② 5,970,240 円      
④建物等に帰属する純収益 5,695,680 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 274,560 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 267,559 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,088 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,816,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      23,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大河原 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柴田郡大河原町大谷字町向１００番９
 3701000094079-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大河原 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大河原 5-1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　公正   TEL.
鑑定評価額 9,840,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 31,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柴田郡大河原町大谷字町向１００番９
 ②地積
　(㎡)		 246  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,300)

（その他）

1:2		 店舗兼事務所

Ｓ2		 低層の小売店舗が建
ち並ぶ駅前の商業地
域		 北東20m県道 水道、下水 大河原

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   125 ｍ、南    25 ｍ、北    85 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ駅前大通り沿いに形成さ
れた商業地域		 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 大河原駅西方

80m		 法令

規制		 （都） 商業
(80,300)
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ大河原駅に近距離にある等、交通接近条件が良好であり、背後の住宅地では地価上昇も認められる。今後は
店舗等用地のほか、共同住宅地としての需要も見込まれる。これを反映し、地価は当面微増傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大河原町及び柴田町等の商業地域及び商住混在地域一円。需要者の中心は地縁的選好性を有する個人・
法人。郊外路線商業地域への顧客の流出等で、当該地域の商況は低迷している。従って、商業地としての需要は低調で
あるが、近年は背後の住宅地の需要の活性化を受け、当該地域も共同住宅等用地としての需要が期待されている。地域
内の画地規模に大小があり、また複合不動産の取引も少なく、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 ＪＲ駅前大通りに形成された旧来からの商業地域で、自用の低層店舗・事務所等が大半を占めている。商況低迷等を反
映して、賃貸物件が少なく、賃貸市場は不活発であり、賃料水準も不安定で、不動産投資の対象としては採算性は乏し
く、収益価格は低位に求められた。本件においては、代替競争関係が認められる信頼性の高い取引事例から広域的に検
討を行い、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、更に収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症も収束の状況を迎
え、幹線道路沿いの商業施設を中心に回復が
進む一方、既存商店街では商況低迷が続いて
いる。

ＪＲ大河原駅に近距離にあり、周辺には生活
利便施設も多いことから、店舗需要に加え、
共同住宅等用地としての需要の顕在化が期待
されている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大河原 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１４１
００
-323		 柴田郡大河原町

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東8m町道、
北西4m、
二方路
（都） 近商

(80,200)
b ２４１４１
００
-304		 柴田郡大河原町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南12m町道、
中間画地
（都） ２中専

(60,150)
c ２４１４０
４０
-400		 柴田郡大河原町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西25m県道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
d ２４１４０
９０
-379		 柴田郡柴田町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南10m町道、
東4m、角地
（都） 商業

(80,400)
e ２４１４０
７０
-66		 柴田郡柴田町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東14.7m町道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
32,966  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
32,320 		 100
[  77.9]
41,489 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
41,500 
b (　           ) 
24,631  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
26,370 		 100
[  65.2]
40,445 
40,400 
c (　           ) 
32,000  		 100
[  80.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
41,040 		 100
[ 100.0]
41,040 
41,000 
d (　           ) 
43,547  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
44,308 		 100
[ 107.1]
41,371 
41,400 
e (　           ) 
43,037  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
43,381 		 100
[ 106.5]
40,733 
40,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 関係会社
清算
 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     41,000 円／㎡]  



大河原 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適切な造成事例が把握できなかったため適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,826,848 
1,911,377 
5,915,471 
5,667,760 
247,711 		 （　0.9745）
241,394 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      5,247,696 円　　　　（　     21,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大河原 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 134.00 Ｓ3 402.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業

 80 ％   300 ％   300 ％   246 ㎡     11.0 m x   22.0 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸し）、２～３階：共同住宅（１ＬＤＫタイプ、平均専有面積・約４５㎡）を想定。 ⑦有効率　  96.7 ％
の理由		 外階段・外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
134.00 
90.0 
120.60 
2,000 
241,200 		 6.0  1,447,200 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
134.00 
100.0 
134.00 
1,606 
215,204 		 2.0  430,408 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
134.00 
100.0 
134.00 
1,636 
219,224 		 2.0  438,448 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
402.00 
96.7 
388.60 

675,628 		 2,316,056 
0 
⑨年額支払賃料        675,628 円　×　12ヶ月　＝　       8,107,536 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     388.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         108,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,107,536 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         108,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       410,777 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,804,759 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,316,056 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,003 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）      9,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　            86 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,826,848 円　　　　（　        31,816 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１４１０２
　　　　-30		 1,405  
(   1,405) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]
1,574 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,609 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,606 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１４０４２
　　　　-358		 1,506  
(   1,506) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]
1,603 
c ２４１４１０２
　　　　-25		 1,581  
(   1,581) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
1,650 
大河原 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 487,200 円  　　　　     81,200,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 410,777 円  　　　        8,215,536　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       22,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      828,200 円  　　　　     81,200,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        81,200 円  　　　　     81,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        81,200 円  　　　　     81,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,911,377 円　（　　　　　　         7,770 円／㎡）　　（経費率　　  24.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 81,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 196,000 円／㎡　×　     402.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0698     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 ×  30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,667,760 円  
（　　　　　        23,040 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,826,848 円      
②総費用 1,911,377 円      
③純収益　①－② 5,915,471 円      
④建物等に帰属する純収益 5,667,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 247,711 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 241,394 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          981 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,247,696 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大河原 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柴田郡大河原町大谷字町向１００番９
 3701000094079-0000
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備考