別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大河原 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大河原 -2 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　猿渡　俊   TEL.
鑑定評価額 8,680,000 円  １㎡当たりの価格 26,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 21,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柴田郡大河原町大谷字末広９６番２
 ②地積
　(㎡)		 324  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １中専
(60,150)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ既成住宅地域
 南西4.2m町道 水道、下水 大河原

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西    50 ｍ、南   135 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 旧来からの街路条件の劣る既
成住宅地域		 街

路		 基準方位北、　４．
２ｍ町道		 交通

施設		 大河原駅北方

750m		 法令

規制		 （都） １中専
(60,150)
⑤地域要因の将
　来予測		 大河原町中心部に近い白石川から東側の住宅地域であり、駅への接近性に優れるものの、街路条件の劣る古くか
らの住宅地域。ただし、新南等の地区に比べ割安感が認められ、地価は若干の上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大河原町中心部の住宅地域一円である。需要者の中心は当該圏域に地縁を有し自己使用目的で住宅を購入
しようとする標準的な収入層の個人と考えられる。対象標準地の存する末広地区は道路条件が劣る古くから住宅地域で
居住環境はやや劣るが、最寄駅や町中心部への接近性は比較的良好で、需要はやや回復傾向にある。需要の中心となる
価格帯は３２０㎡程度の更地で８７０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅を主体とする住宅地域に所在しており、賃貸アパート等の収益物件は少なく、賃貸市場が未成熟であるため収
益還元法の適用を断念した。本件においては、対象標準地が住宅地域に所在し、需要者の大半が自己居住目的で不動産
市場の動向を重視して意思決定する点を踏まえ、多数の取引事例を収集・分析することにより試算した比準価格を採用
し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　柴田 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     42,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[101.0]		 100
[169.6]		 [102.0]
100		 26,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の全般的な住宅地需要は堅調である。町
中心部や新規分譲地で居住環境が良好な住宅
地域は特に土地需要が強い状況である。


街路構成がやや煩雑で、商業施設が集積する
国道４号バイパスへのアクセスもやや劣るが
、割安感が認められ土地需要は持ち直しつつ
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +75.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大河原 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１４１
００
-30		 柴田郡大河原町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東11m町道、
中間画地
（都） １中専

(60,150)
b ２４１４１
００
-348		 柴田郡大河原町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西5m町道、
中間画地
（都） １中専

(60,150)
c ２４１４０
４０
-8		 柴田郡大河原町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.2m私道
、中間画地
（都） １中専

(60,150)
d ２４１４０
４０
-389		 柴田郡大河原町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西2.6m町道
、中間画地
（都） １住居

(60,160)
e ２４１４０
４０
-392		 柴田郡大河原町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.8m町道
、中間画地
（都） ２住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
24,817  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
24,842 		 100
[ 101.7]
24,427 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
24,900 
b (　           ) 
28,169  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
28,169 		 100
[ 102.0]
27,617 
28,200 
c (　           ) 
30,104  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
30,694 		 100
[ 114.0]
26,925 
27,500 
d (　           ) 
28,361  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
28,055 		 100
[ 109.2]
25,691 
26,200 
e (　           ) 
37,201  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
36,690 		 100
[ 137.7]
26,645 
27,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     26,800 円／㎡]  



大河原 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、適切な再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 戸建住宅地域であり、最有効使用及び市場参加者の観点から収益還元法は規範性に乏しいので適用しない。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 大河原 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柴田郡大河原町大谷字末広９６番２
 3701000091763-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大河原 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大河原 -2 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　公正   TEL.
鑑定評価額 8,720,000 円  １㎡当たりの価格 26,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 21,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柴田郡大河原町大谷字末広９６番２
 ②地積
　(㎡)		 324  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １中専
(60,150)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ既成住宅地域
 南西4.2m町道 水道、下水 大河原

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西    50 ｍ、南   135 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ大河原駅に比較的近いや
や街路条件が劣る既成住宅地
域		 街

路		 基準方位北、４．２
ｍ町道		 交通

施設		 大河原駅北方

750m		 法令

規制		 （都） １中専
(60,150)
⑤地域要因の将
　来予測		 格別の変動要因はなく、今後も概ね現状を維持していくと予測する。街路条件がやや劣るが、最寄駅まで徒歩圏
内で、中心部の地価上昇の影響もあり、今後も安定した需要が続き、地価は微増傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大河原町と柴田町等の周辺市町の住宅地域。需要者の中心は地縁的選好性を有する大河原町の居住者等。
当該地域は、新興住宅地域と比較して街路条件、居住環境が劣るものの、町中心部やＪＲ大河原駅まで徒歩圏内にある
等、生活利便性は概ね良好で、町中心部の需要が波及し、地価は比較的堅調に推移している。地域内の画地規模に大小
があり、また新築戸建物件は既存の敷地を分割したものが多く、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅や商店街等に比較的近い既存の住宅地域であるが、アパート等の賃貸物件は少なく、ほとんどが自己使用の戸建住宅
となっており、賃貸需要は弱く、投資不採算性等からも収益物件は少ない。転勤等の事情により戸建住宅が賃貸される
程度であり、合理的な賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。よって、代表標準地との検討を
踏まえ、多数収集した信頼性の高い取引事例より求めた比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　柴田 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     42,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[101.0]		 100
[164.7]		 [102.0]
100		 27,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症も収束の状況を迎
え、経済は回復基調にある。大河原町の生活
利便性の良好な地域では、住宅地需要は堅調
に推移している。

町の中心部やＪＲ駅に比較的近い既存の住宅
地域であり、街路条件に難があるものの、需
要は比較的堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +70.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大河原 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１４１
００
-348		 柴田郡大河原町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西5m町道、
中間画地
（都） １中専

(60,150)
b ２４１４１
００
-349		 柴田郡大河原町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.5m町道
、中間画地
（都） 近商

(80,200)
c ２４１４０
４０
-57		 柴田郡大河原町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西4m町道、
中間画地
（都） 準工

(60,160)
d ２４１４１
００
-350		 柴田郡大河原町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m道路、
中間画地
（都） ２低専

(50,80)
e ２４１４０
７０
-74		 柴田郡柴田町

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m町道、
中間画地
（都） １住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
28,169  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
28,169 		 100
[ 105.1]
26,802 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
27,300 
b (　           ) 
27,516  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
28,396 		 100
[ 109.3]
25,980 
26,500 
c (　           ) 
22,996  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
22,680 		 100
[  90.7]
25,006 
25,500 
d (　           ) 
22,388  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
21,949 		 100
[  81.6]
26,898 
27,400 
e (　           ) 
24,970  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
27,744 		 100
[ 100.0]
27,744 
28,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     26,900 円／㎡]  



大河原 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適切な造成事例が把握できなかったため適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 当該近隣地域は自己使用の戸建住宅が中心の住宅地域であり、経済合理性のある市場性を有した賃貸住宅を想定
することが困難であるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 大河原 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柴田郡大河原町大谷字末広９６番２
 3701000091763-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考