令和6年1月15日　提出 蔵王 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蔵王 -1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　真理   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 8,250 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 刈田郡蔵王町宮字坂山３番 ②地積 　(㎡) 1,292   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般、農家住宅のほ か事業所も見られる 住宅地域 西11m県道 水道、下水 東白石 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 宮地区中心部より北方に位置 する県道沿いの集落地域 街 路 基準方位北、　　１ １ｍ県道 交通 施設 東白石駅北方 3.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一定の交通量のある県道沿いの地域であるが、居住用途や事業用途における選好性が低く、人口減少や少子高齢 化も相俟って、宅地需要は低調な状況が続いている。今後も地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,250 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に蔵王町及び周辺市町の農家集落地域。需要者は、当該地域に地縁的選好性を有する個人が中心であ る。蔵王町中心部と国道４号を結ぶ幹線道路沿いに位置し、各方面へのアクセスは比較的良好であるが、やや交通量が あるため住環境面で若干敬遠される傾向にあり、住宅需要は限定的で、店舗、工場等の需要もほとんどない。取引が少 ないため需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件は殆ど見られず、自己使用目的の取引が支配的であり、賃貸市場が形成されていないことから、 収益還元法は適用しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、当該地域の市場性を反映した比準価格を 採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,350 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 蔵王町内の旧来からの住宅地域では世帯分離 に伴う取引が散見される程度で、取引件数は 少ない。別荘地は供給過多で、不動産取引は 全体的に低調。 国道４号線、町中心部、温泉街を結ぶ町内の 大動脈といえる県道沿いの集落地域であるが 、相対的に利便性が劣るため需要が低迷して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％