令和6年1月15日　提出 富谷 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富谷 -9 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　今井　匡   TEL.

鑑定評価額 19,100,000 円  １㎡当たりの価格 75,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富谷市日吉台３丁目６番９外 ②地積 　(㎡) 254   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 泉中央 7.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 隣接する大和町もみじケ丘団 地と一体で開発された大規模 住宅団地 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 泉中央駅北方 7.7km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 古くに開発された住宅団地で土地利用形態に大きな変化はない。旺盛な戸建需要を受け、不動産需要は堅調で、 当面地価は上昇基調で推移と予測。ただし、一部需要に陰りが見え始めている地域もあり先行きはやや不透明。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富谷市の丘陵部に開発された住宅団地の圏域と判定。需要者の中心は富谷市や仙台市泉区等に通勤する標 準的所得者層。品等中位の住宅団地群であり、旺盛な戸建需要と相対的な割安感から不動産需要は堅調に推移している が、一部需要に陰りが見え始めている地域もあり先行きはやや不透明。中心価格帯は、画地規模３０坪程度の新築建売 住宅で総額２７００万円前後から３３００万円弱、２５０㎡程度の更地で１９００万円弱程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性・利便性を指向する住宅地域であり、市場参加者は代替競争不動産との比較検討や取引相場を 重視して意思決定を行う傾向が強い。また、近隣地域及び周辺地域は、戸建住宅主体の住宅団地で、転勤等により戸建 住宅が賃貸されるケースが希にある程度で、収益性からのアプローチはなじまないため、収益価格は試算しなかった。 よって本件では、代表標準地からの規準価格と開差も少ない比準価格により鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富谷 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,000 円／㎡ [114.0] 100 100 [104.0] 100 [109.2] [101.0] 100 73,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富谷市は仙台市のベッドタウンとして人気が あり、依然不動産需要は堅調だが、需要に変 化が見え始めている地域もあり、先行きはや や不透明。 比較的古い住宅団地だが、旺盛な戸建需要と 泉区内住宅団地に比した相対的な割安感等か ら不動産需要は堅調で、地価は上昇傾向を維 持している。 北西側道路で日照、通風等居住の快適性がや や優れるものの、変動状況としては特段の要 因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.9 ％  ％