別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
富谷 -7 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富谷 -7 宮城県 宮城第3 氏名  不動産鑑定士 伊藤 裕幸   TEL.
鑑定評価額 13,800,000 円  1㎡当たりの価格 60,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
富谷市ひより台2丁目5番10
②地積
 (㎡)
230  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,60)

(その他)
地区計画等



1:1.5
住宅

W2
一般住宅の中に空地
も見られる住宅地域
南6m市道 水道、ガス、下水 泉中央

11.0km
(2)



①範囲 東    40 m、西    10 m、南    50 m、北    40 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.5 m、奥行 約    17.0 m、規模         230 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
国道4号バイパスに隣接する
旧来からの住宅団地


基準方位北6m市道 交通

施設
泉中央駅北方

11.0km
法令

規制
1低専
(50,60)
地区計画等

⑤地域要因の将
 来予測
幹線道路の背後にあって商業施設や学校等への接近性が概ね良好な熟成した住宅団地で、地域の東側で宅地開発
が進んでおり、その影響もあって地価は引き続き上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            60,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は富谷市内のひより台を中心とする住宅団地。需要者の中心は市内や仙台市、隣接町村の業務地域などに通
勤する自己使用を目的とするサラリーマン層。地価も割安感が認められる。市場の中心となる価格帯は230㎡の更地
で1,400万円前後、新築戸建住宅は3,000万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は居住の快適性・利便性を志向する戸建住宅地域であり、同じ住宅団地内における規範性の高い取引事例を収
集した。比準価格は市場の需給動向を反映しており説得力が高い価格を得た。一方、自己所有の戸建住宅を中心とする
住宅団地に位置するため、収益性からのアプローチは妥当でないと判断し収益還元法は適用しなかった。したがって比
準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           54,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
低金利等の影響による良好な住宅への需要は
拡大している。割安感の残る住宅地では依然
として地価上昇の傾向にある。


旧来からの住宅団地であり、新興の住宅団地
と比較すると割安感があり、需要は堅調。



個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+11.1 %  %
3 試算価格算定内訳 富谷 -7 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 24130
40
-75
富谷市

建付


  
(           ) 
長方形 北6m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
b 24130
70
-75
富谷市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地




1中専
地区計画等
(60,200)
c 24130
10
-93
富谷市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西6m市道、
南6m、角地




1低専

(50,60)
d 24130
10
-92
富谷市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 東6m市道、
中間画地




1低専

(50,60)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
54,541  
100
[ 100.0]
[ 104.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

57,104 
100
[  99.0]

57,681 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

60,000 
b (            
50,390  
100
[ 100.0]
[ 112.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

56,790 
100
[  98.0]

57,949 

60,300 
c (            
59,959  
100
[ 100.0]
[ 105.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 107.1]

59,119 
100
[ 102.0]

57,960 

60,300 
d (            
63,900  
100
[ 100.0]
[ 104.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

65,591 
100
[ 114.0]

57,536 

59,800 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.93 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -1.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.98 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -2.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.93 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      +2.0
画地      +7.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.93 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     +14.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      60,000 円/㎡]  



富谷 -7 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地化している土地であり、適切な造成事例の収集が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自用の住宅地としての利用が大半で、賃貸市場が成立していない。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 富谷 -7 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  富谷市ひより台二丁目5番10
3709000071512-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
富谷 -7 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富谷 -7 宮城県 宮城第3 氏名  不動産鑑定士 大友 洋   TEL.
鑑定評価額 13,700,000 円  1㎡当たりの価格 59,600 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
富谷市ひより台2丁目5番10
②地積
 (㎡)
230  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,60)

(その他)
地区計画等



1:1.5
住宅

W2
一般住宅の中に空地
も見られる住宅地域
南6m市道 水道、ガス、下水 泉中央

11.0km
(2)



①範囲 東    40 m、西    10 m、南    50 m、北    40 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    17.8 m、規模         230 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
土地区画整理事業によって開
発された大規模住宅団地内の
住宅地域


基準方位北6m市道 交通

施設
泉中央駅北方

11.0km
法令

規制
1低専
(50,60)
地区計画等

⑤地域要因の将
 来予測
住宅地域としてほぼ熟成した地域であり、今後は、老朽化した建物の建替、空地に建物の新築がある程度で推移
するものと考察した。地価は割安感から上昇傾向で推移しているが、このところ天井感がある。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            59,600 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、富谷町北部の住宅団地内の住宅地域の範囲で、需要者の中心は戸建住宅の取得を目的とする個人である
。近時は低金利等の状況から戸建住宅需要が増加しており、仙台市北部工業団地に近く、周辺住宅団地との比較で割安
感があることから、地価は上昇傾向である。市場の中心となる価格帯は230㎡程度の更地で1,200~1,500
万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
戸建住宅取得を目的とする取引が主で、ひより台地区内の類似地域において取引事例が収集できた。一方、公法上の規
制により投資採算がとれる共同住宅を建築することが不可能で、貸家に対する需要も少ないことから収益価格を求める
ことはできなかった。従って、本件においては、比準価格を標準として鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           54,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
富谷市の住宅地の地価は、仙台市泉区の住宅
地との比較において割安感があることや新興
の工業団地に近く、需要が多いことから上昇
傾向を有する。

富谷市北部に位置し、北部工業団地との接近
性に優る地域であり、地価は大幅な上昇傾向
を有する。


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+10.4 %  %
3 試算価格算定内訳 富谷 -7 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 24130
10
-42
富谷市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南6m市道、
西6m、角地




1低専

(60,60)
b 24130
10
-60
富谷市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西6m市道、
東12m、
二方路



1中専

(70,200)
c 24130
10
-92
富谷市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 東6m市道、
中間画地




1低専

(50,60)
d 24130
40
-75
富谷市

建付


  
(           ) 
長方形 北6m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
59,959  
100
[ 100.0]
[ 105.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 107.1]

59,119 
100
[ 108.0]

54,740 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

56,900 
b (            
67,433  
100
[ 100.0]
[ 104.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

67,887 
100
[ 100.0]

67,887 

70,600 
c (            
63,900  
100
[ 100.0]
[ 104.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

65,591 
100
[ 109.1]

60,120 

62,500 
d (            
54,541  
100
[ 100.0]
[ 104.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

57,104 
100
[ 100.0]

57,104 

59,400 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.93 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      +8.0
画地      +7.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.93 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.93 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境      +8.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.93 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      59,600 円/㎡]  



富谷 -7 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適切な造成事例が把握できなかったため適用が困難。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
公法上、投資採算に適う共同住宅の建築が困難であり、貸家についても転勤に伴う一時的な供給が認められる程
度であることから、適正な賃料水準の把握が困難であるため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 富谷 -7 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  富谷市ひより台二丁目5番10
3709000071512-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考