別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
宮城大崎 5-5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宮城大崎 5-5 宮城県 宮城第3 氏名  不動産鑑定士 宮本 一輝   TEL.
鑑定評価額 10,600,000 円  1㎡当たりの価格 16,900 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
大崎市岩出山字二ノ構91番
②地積
 (㎡)
630  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 商業
(80,400)

(その他)




1:3
店舗兼住宅

W2
小売店舗等が建ち並
ぶ旧来からの商業地
東17m県道 水道、下水 岩出山

550m
(2)



①範囲 東    70 m、西    60 m、南   120 m、北    20 m ②標準的使用 店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.5 m、奥行 約    45.0 m、規模         520 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
街路が拡幅、整備された旧岩
出山町の中心商店街


17m県道 交通

施設
岩出山駅西方

550m
法令

規制
(都) 商業
(80,400)


⑤地域要因の将
 来予測
旧岩出山町中心部の旧来からの近隣商業地域であるが、低迷を続ける地方経済下にあって、商況の好転の機運は
見られず、今後とも地価は下落基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            16,900 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旧岩出山町を中心とする旧来からの商業地域の存する圏域と判定。需要者の中心は個人事業者となってい
る。集客力のある沿道関連店舗等との競合等から旧来からの商店街については空洞化が深刻となっている。こうした中
、店舗需要は総じて脆弱で、売地希望価格及び取引価格の低額化が一段と進んでいる。商業地のため画地規模に一定性
がなく、市場の中心価格帯については特に見出せない。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は不動産の市場性に着目した価格で、代替競争関係にある信頼性の高い取引事例より試算しており、市場の実
態を直接反映した実証的価格が求められている。一方、自己所有の店舗併用住宅が主体となっている地域内にあるため
、収益性からの価格接近にはなじまず、収益還元法については適用することができなかった。以上、比準価格を採用し
、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 宮城大崎 5-4                ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         21,800 円/㎡
[ 96.8]
100
100
[100.0]
100
[125.0]
[100.0]
100
16,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           18,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
再開発や宅地分譲等が行われ地価が上昇して
いる旧古川市中心部と過疎高齢化等を反映し
地価が下落している旧町の二極化傾向が一段
と進んでいる。

旧来からの商店街で、地域要因に大きな変動
はない。街並みは明るく綺麗であるものの、
長引く地方経済の低迷等から店舗需要は減退
傾向にある。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -2.0
交通・接近     +2.0
環境       +25.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-6.1 %  %
3 試算価格算定内訳 宮城大崎 5-5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 24130
10
-56
大崎市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東15.5m県道、
中間画地




(都) 商業

(80,400)
b 24130
10
-55
大崎市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南8.5m県道、
中間画地




(都) 2住居

(60,200)
c 24130
50
-77
大崎市

建付


  
(           ) 
長方形 北9m市道、
中間画地




(都) 2住居

(60,200)
d 24130
50
-70
大崎市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南西10m国道、
北西7m、角地




(都) 

(80,200)
e 24130
50
-8
大崎市

更地


  
(           ) 
不整形 南西12m国道、
中間画地




都計外 


NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
12,104  
100
[ 100.0]
[  97.5]
100
100
[  75.0]
100
[ 100.0]

15,735 
100
[  93.0]

16,919 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

16,900 
b (            
12,161  
100
[ 100.0]
[  98.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

11,918 
100
[  69.8]

17,074 

17,100 
c (            
11,900  
100
[ 100.0]
[  98.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

11,662 
100
[  69.8]

16,708 

16,700 
d (            
7,578  
100
[ 100.0]
[  96.9]
100
100
[ 100.0]
100
[  73.4]

10,004 
100
[  61.2]

16,346 

16,300 
e (            
7,090  
100
[ 100.0]
[  96.4]
100
100
[   /  ]
100
[  70.0]

9,764 
100
[  55.0]

17,753 

17,800 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.51 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -7.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.51 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境     -20.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -10.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.51 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境     -20.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -10.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.51 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -32.0
画地     -26.6 行政       0.0 その他      0.0 行政     -10.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.51 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -45.0
画地     -30.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      16,900 円/㎡]  



宮城大崎 5-5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自己所有の店舗併用住宅の多い旧来からの商店街に存し、標準的な賃料水準が把握できないため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 宮城大崎 5-5 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  大崎市岩出山字二ノ構91番
3702000695445-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
宮城大崎 5-5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宮城大崎 5-5 宮城県 宮城第3 氏名  不動産鑑定士 大友 洋   TEL.
鑑定評価額 10,400,000 円  1㎡当たりの価格 16,500 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
大崎市岩出山字二ノ構91番
②地積
 (㎡)
630  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 商業
(80,400)

(その他)




1:3
店舗兼住宅

W2
小売店舗等が建ち並
ぶ旧来からの商業地
東17m県道 水道、下水 岩出山

550m
(2)



①範囲 東    70 m、西    60 m、南   120 m、北    20 m ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    15.0 m、奥行 約    40.0 m、規模         600 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
岩出山地区における旧来から
の中心商業地行き


17m県道 交通

施設
岩出山駅西方

550m
法令

規制
(都) 商業
(80,400)


⑤地域要因の将
 来予測
過疎化の進行に伴い、商業地域としては衰退してゆくものと考察した。縁辺部では分割後に住宅地として売却さ
れる画地も見られ、商況は年々悪化しているものと思料される。地価は下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            16,500 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大崎市内のやや衰退気味の商業地域全域の範囲である。需要者の中心は地元の個人業者である。分割後
住宅化の傾向も見られ、商業地としての需要は減少しているものと考察した。市場の中心となる価格帯は、取引件数が
極端に少ないため判然としない。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
店舗又は店舗兼住宅取得目的と見られる取引が主で、岩出山地区及び大崎市内の類似地域において取引事例が収集でき
た。一方、標準地周辺は自用の建物が中心で賃貸市場が形成されていないことから収益還元法を適用することができな
かった。従って比準価格を中心として、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 宮城大崎 5-4                ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         21,800 円/㎡
[ 96.8]
100
100
[100.0]
100
[128.1]
[100.0]
100
16,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           18,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
大崎市の商業地の地価は、人口の減少や大規
模店舗への顧客集中等の影響により、旧古川
市の一部を除いて下落傾向である。


過疎化の影響により、閉店する店舗も目立ち
、地価は下落傾向が続いている。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -1.4
交通・接近     +2.0
環境       +30.0
行政        -2.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-8.3 %  %
3 試算価格算定内訳 宮城大崎 5-5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 24130
10
-55
大崎市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南8.5m県道、
中間画地




(都) 2住居

(60,200)
b 24130
10
-56
大崎市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東15.5m県道、
中間画地




(都) 商業

(80,400)
c 24130
50
-77
大崎市

建付


  
(           ) 
長方形 北9m市道、
中間画地




(都) 2住居

(60,200)
d 24130
50
-70
大崎市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南西10m国道、
北西7m、角地




(都) 

(80,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
12,161  
100
[ 100.0]
[  98.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

11,918 
100
[  72.3]

16,484 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

16,500 
b (            
12,104  
100
[ 100.0]
[  97.5]
100
100
[  75.0]
100
[ 100.0]

15,735 
100
[  95.1]

16,546 

16,500 
c (            
11,900  
100
[ 100.0]
[  98.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

11,662 
100
[  70.1]

16,636 

16,600 
d (            
7,578  
100
[ 100.0]
[  96.9]
100
100
[ 100.0]
100
[  83.2]

8,826 
100
[  56.9]

15,511 

15,500 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.51 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.1 交通・接近   -1.8 環境     -20.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -4.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.51 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.3 交通・接近   -0.7 環境      -3.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.51 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.9 交通・接近   -1.3 環境     -23.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -4.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.51 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.4 交通・接近   -1.9 環境     -40.0
画地     -16.8 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      16,500 円/㎡]  



宮城大崎 5-5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、適切な造成事例の収集が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自用の店舗が中心で賃貸物件が確認できないことから、適正な賃料水準が把握できないため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 宮城大崎 5-5 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  大崎市岩出山字二ノ構91番
3702000695445-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考