別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
宮城大崎 -11 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宮城大崎 -11 宮城県 宮城第3 氏名  不動産鑑定士 今井 匡   TEL.
鑑定評価額 2,810,000 円  1㎡当たりの価格 15,800 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
大崎市鳴子温泉字新屋敷122番13
②地積
 (㎡)
178  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 
(70,400)
準防

(その他)
土砂災害警戒区域


(80,240)

1:1.5
住宅

W2
住宅、店舗等が混在
する温泉街背後の住
宅地域
南東4m市道 水道 鳴子温泉

240m
(2)



①範囲 東    40 m、西    20 m、南    60 m、北    70 m ②標準的使用 低層店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    17.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
鳴子温泉街背後で店舗等も混
在する住宅地域。街路条件が
やや劣る。


基準方位北、4m市
交通

施設
鳴子温泉駅東方

240m
法令

規制
(都) 
(80,240)
準防 
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
 来予測
JR鳴子温泉駅への接近性に優れた、温泉街背後の住宅地域。令和4年統計によれば観光客数はコロナ以前の6
5%程度までしか回復しておらず、依然土地需要は乏しい状況で、地価は当面下落傾向で推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            15,800 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鳴子地区を中心とする大崎市内の住宅地域で、主な需要者は自己の居住用住宅や店舗併用住宅としての利
用を目的とする個人。鳴子温泉郷の令和4年観光客入込数はコロナ前の65%程度までしか回復せず、地域経済低迷が
続いており、これに人口減少、高齢化が重なって土地需要も軟調に推移している。取引の中心となる価格帯は約200
㎡程度の土地で300万円弱程度であるが、軟調な土地需要を受け、より低廉な価格での取引も散見される。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域には併用住宅も在するが、自用建物が多く、不動産取引で収益性が重視されることは希で、市場参加者は代替
競争不動産との比較検討や取引相場を重視し意思決定を行う傾向が強く、比準価格はこうした過程を反映し説得力が高
い。なお周辺地域にはアパートも存するが、多くは旅館従業員用であり、賃貸市場が未成熟で収益性からのアプローチ
はなじまないため収益価格は試算しなかった。よって本件では比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           16,600 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
大崎市の中でも鳴子地区は高齢化、人口減少
が顕著で、コロナ後の観光客回復力もにぶく
、地域経済は低迷が続いている。


震災前には東京資本による旅館のリニューア
ルもみられたが、地域全体の活性化にはつな
がらず、依然空き家や未利用地の増加傾向が
続いている。

個別的要因に変動は見られない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-4.8 %  %
3 試算価格算定内訳 宮城大崎 -11 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 24130
30
-146
大崎市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南東3.3m道路
、中間画地




都計外 


b 24130
30
-1028
大崎市

建付


  
(           ) 
不整形 東2m道路、
中間画地




(都) 
土砂災害警戒区域
(80,240)
c 24130
30
-1027
大崎市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地




(都) 

(80,240)
d 24130
30
-1026
大崎市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東4m市道、
南3m、準角地




(都) 

(80,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
9,091  
100
[ 100.0]
[  98.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

8,752 
100
[  57.4]

15,247 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

15,600 
b (            
9,590  
100
[ 100.0]
[  94.5]
100
100
[ 100.0]
100
[  85.5]

10,599 
100
[  68.6]

15,450 

15,800 
c (            
9,767  
100
[ 100.0]
[  95.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

9,135 
100
[  57.6]

15,859 

16,200 
d (            
8,434  
100
[ 100.0]
[  94.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

7,738 
100
[  51.2]

15,113 

15,400 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.46 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近  -18.0 環境     -30.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.46 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -1.0 環境     -30.0
画地     -14.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.46 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -2.0 環境     -40.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.46 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   -2.0 環境     -45.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      15,800 円/㎡]  



宮城大崎 -11 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
鳴子温泉旧市街地背後の住宅地域であり、周辺地域において温泉旅館、ホテルの従業員寮以外、アパート等はほ
とんど認められず、賃貸市場が成立していないことから賃貸用建物の想定及び適正賃料水準の把握ができないた
め。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 宮城大崎 -11 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  大崎市鳴子温泉字新屋敷122番13
3702000601700-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月16日 提出
宮城大崎 -11 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宮城大崎 -11 宮城県 宮城第3 氏名  不動産鑑定士 冨田 毅   TEL.
鑑定評価額 2,790,000 円  1㎡当たりの価格 15,700 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
大崎市鳴子温泉字新屋敷122番13
②地積
 (㎡)
178  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 
(70,400)
準防

(その他)
土砂災害警戒区域


(80,240)

1:1.5
住宅

W2
住宅、店舗等が混在
する温泉街背後の住
宅地域
南東4m市道 水道 鳴子温泉

240m
(2)



①範囲 東    40 m、西    20 m、南    60 m、北    70 m ②標準的使用 低層店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    16.7 m、規模         200 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
鳴子温泉街の背後に位置する
店舗等も混在する地域であり
、街路条件がやや劣る


基準方位北4m市道 交通

施設
鳴子温泉駅東方

240m
法令

規制
(都) 
(80,240)
準防 
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
 来予測
鳴子温泉街背後の旧来からの住宅地域である。JR「鳴子温泉」駅への接近性は優れるが、人口減少等の影響に
より需要が乏しく、未利用地も多くあり、地価は下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            15,700 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、鳴子地区を中心とする大崎市内の住宅地域。需要者の中心は、自己の居住用住宅や店舗併用住宅として
利用することを目的とする地縁的選好性ある個人。人口減少等により、需要は低迷している。取引の中心となる価格帯
は、取引が非常に少ないため、把握できない。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
鳴子温泉地区の取引事例を広域的に収集し、市場の需給動向を反映した適切な比準価格を求めることができた。賃貸市
場が成立していないため、収益価格を求めることができなかった。以上より、比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を
決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           16,600 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
人口減少、鳴子温泉街の観光客が少ない状況
が続いており、地価の下落幅は拡大している



高齢化率が高くなっており、空き家や未利用
地が多く、需要は乏しい。



個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-5.4 %  %
3 試算価格算定内訳 宮城大崎 -11 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 24130
30
-152
大崎市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 南西4.3m市道
、中間画地




(都) 

(70,200)
b 24130
40
-1006
大崎市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 北東3.5m市道
、中間画地




(都) 

(70,240)
c 24130
30
-146
大崎市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南東3.3m道路
、中間画地




都計外 


d 24130
40
-1009
大崎市

建付


  
(           ) 
不整形 東5m私道、
中間画地




(都) 
土砂災警特別区域
(70,400)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
10,453  
100
[ 100.0]
[  98.3]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

10,074 
100
[  65.0]

15,498 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

15,800 
b (            
14,664  
100
[ 100.0]
[  91.8]
100
100
[   /  ]
100
[  96.0]

14,022 
100
[  90.0]

15,580 

15,900 
c (            
9,091  
100
[ 100.0]
[  98.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

8,761 
100
[  59.4]

14,749 

15,000 
d (            
6,777  
100
[ 100.0]
[  92.2]
100
100
[ 100.0]
100
[  68.7]

9,095 
100
[  62.4]

14,575 

14,900 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.43 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -35.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.43 
街路      -4.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.43 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近    0.0 環境     -40.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.41 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近    0.0 環境     -35.0
画地     -31.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      15,700 円/㎡]  



宮城大崎 -11 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自己使用の住宅地域でアパートはほとんどなく、賃貸市場が成立していないため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 宮城大崎 -11 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  大崎市鳴子温泉字新屋敷122番13
3702000601700-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考