別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宮城大崎 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宮城大崎 -3 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　裕幸   TEL.
鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 38,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 30,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大崎市古川駅東３丁目１２３番１
｢古川駅東３－８－５｣		 ②地積
　(㎡)		 368  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
国道背後の住宅地域
 北4m道路 水道、ガス、下水 古川

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ古川駅から徒歩圏の生活
利便性の優れた住宅地域		 街

路		 基準方位北４ｍ道路 交通

施設		 古川駅北東方

1.2km		 法令

規制		 （都） ２住居
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ古川駅東口の開発、整備は一段落し、当面、現状の住宅地域としての地域特性が継続するものと見込まれる
。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     23,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内の古川地区で、ＪＲ古川駅を最寄り駅とする住宅地域。需要者の中心は自用の住宅地としての購入を
目的とする個人である。最寄り駅の接近性に恵まれ、需要は堅調であり地価は上昇傾向が続いている。市場の中心とな
る価格帯は３６０㎡程度の更地で１，４００万円程度、新築戸建住宅で３，０００万円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は居住の快適性・利便性を志向する住宅地域であり、同一需給圏内の類似地域において規範性の高い取引事例
を収集した。比準価格は市場参加者の意思決定過程を反映しており説得力が高い価格を得た。一方、収益価格は、近年
の地価上昇を賃料水準が十分に反映されていないために低位に試算された。したがって比準価格を標準に、収益価格を
参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大崎市のうち古川地区は人口、世帯数とも横
這いないし微増が続いており、不動産の需要
も堅調。


古川駅への接近性、生活利便性の恵まれるこ
とから需要は堅調。地価は上昇する傾向にあ
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宮城大崎 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１３０
５０
-101		 大崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.5m私道
、中間画地
（都） １住居

(60,200)
b ２４１３０
３０
-47		 大崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北18m市道、
中間画地
（都） ２中専
地区計画等
(60,200)
c ２４１３０
８０
-11		 大崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北4m市道、
中間画地
（都） ２中専

(60,160)
d ２４１３０
２０
-10		 大崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西15m国道、
中間画地
（都） 準住居

(60,200)
e ２４１３０
１０
-72		 大崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南6m市道、
東4m、角地
（都） ２住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
39,316  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
39,472 		 100
[  98.9]
39,911 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
39,900 
b (　           ) 
39,944  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
40,184 		 100
[ 103.7]
38,750 
38,800 
c (　           ) 
40,443  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
41,575 		 100
[ 106.6]
39,001 
39,000 
d (　           ) 
39,137  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
39,137 		 100
[  96.4]
40,599 
40,600 
e (　           ) 
42,853  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
40,212 		 100
[ 104.6]
38,444 
38,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     39,000 円／㎡]  



宮城大崎 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地化している土地であり、適切な造成事例の収集が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,269,520 
1,209,160 
4,060,360 
3,659,820 
400,540 		 （　0.9739）
390,086 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      8,668,578 円　　　　（　     23,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宮城大崎 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅　　 150.71 ＬＳ2 301.42
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２住居

 60 ％   200 ％   160 ％   368 ㎡     14.0 m x   26.0 m  前面道路：道路     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ・平均専有面積約５０㎡の共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
150.71 
100.0 
150.71 
1,460 
220,037 		 1.0  220,037 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
150.71 
100.0 
150.71 
1,521 
229,230 		 1.0  229,230 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
301.42 
100.0 
301.42 

449,267 		 449,267 
0 
⑨年額支払賃料        449,267 円　×　12ヶ月　＝　       5,391,204 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     301.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,500 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         210,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,391,204 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         210,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       336,072 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,265,132 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           449,267 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,223 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     17,500 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           165 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,269,520 円　　　　（　        14,319 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１３０８２
　　　　-47		 1,764  
(   1,764) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,534 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,522 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,521 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１３０８２
　　　　-52		 1,513  
(   1,510) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,513 
c ２４１３０８２
　　　　-48		 1,444  
(   1,444) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,520 
宮城大崎 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 271,500 円  　　　　     54,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 280,060 円  　　　        5,601,204　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       33,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      461,500 円  　　　　     54,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       108,600 円  　　　　     54,300,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        54,300 円  　　　　     54,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,209,160 円　（　　　　　　         3,286 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 54,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     301.42 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0674     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0675 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,659,820 円  
（　　　　　         9,945 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,269,520 円      
②総費用 1,209,160 円      
③純収益　①－② 4,060,360 円      
④建物等に帰属する純収益 3,659,820 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 400,540 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 390,086 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,060 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,668,578 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      23,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宮城大崎 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大崎市古川駅東三丁目１２３番１
 3702000378263-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宮城大崎 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宮城大崎 -3 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　大場　博   TEL.
鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 37,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 30,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大崎市古川駅東３丁目１２３番１
｢古川駅東３－８－５｣		 ②地積
　(㎡)		 368  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
国道背後の住宅地域
 北4m道路 水道、ガス、下水 古川

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ古川駅から徒歩圏の生活
利便性も良い住宅地域		 街

路		 基準方位北４ｍ道路 交通

施設		 古川駅北東方

1.2km		 法令

規制		 （都） ２住居
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ古川駅東口の開発、整備は一段落し、当面、現状の住宅地域としての地域特性が継続するものと見込まれる
。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内の古川地区で、ＪＲ古川駅から直線距離で３㎞前後の範囲とみられ、主たる需要者は自用の住宅地と
して使用する個人である。価格は、駅に近いという利便性、また稀少性もあり、最近は若干の上昇傾向が続いており、
取引の中心価格帯は、標準的画地規模の土地で１，０００万円台前半、新築一戸建て住宅で３，０００万円台前半と推
測する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 試算価格として比準価格と収益価格の２種の価格を試算したが、積算価格は後記の理由によって試算することができな
かった。対象標準地の需要の大半は自用の戸建住宅の敷地としての使用と認められる。また市場での価格形成の判断材
料としても比準価格が重視されると考えられるので、使用方法をアパート敷地と限定した場合の試算価格である収益価
格は留意するに留め、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大崎市のうちで古川地区は人口、世帯数とも
減少せず、横這いないし微増傾向が続いてい
る。


特別の地域要因の変動はない。




標準性、代表性を保持しており、特別の変動
はない。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宮城大崎 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１３０
６０
-25		 大崎市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西4m私道、
中間画地
（都） ２住居

(60,160)
b ２４１３０
３０
-44		 大崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東6m私道、
南東6m、角地
（都） ２住居
都市計画道路
(70,200)
c ２４１３０
３０
-97		 大崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西6m市道、
北東6m、角地
（都） ２住居
都市計画道路
(70,200)
d ２４１３０
１０
-21		 大崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南8m市道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
27,911  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.5]
37,288 		 100
[  96.0]
38,842 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
38,800 
b (　           ) 
35,340  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
34,654 		 100
[  94.0]
36,866 
36,900 
c (　           ) 
35,983  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
33,766 		 100
[  94.0]
35,921 
35,900 
d (　           ) 
41,908  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[  94.0]		 100
[ 102.0]
44,364 		 100
[ 113.6]
39,053 
39,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -23.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     37,900 円／㎡]  



宮城大崎 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため、原価法は適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,301,841 
1,200,178 
4,101,663 
3,619,380 
482,283 		 （　0.9739）
469,695 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     10,437,667 円　　　　（　     28,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宮城大崎 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅　　 150.71 ＬＳ2 301.42
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２住居

 60 ％   200 ％   160 ％   368 ㎡     14.0 m x   26.0 m  前面道路：道路     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫ（約５０．２㎡）６戸のアパートを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
150.71 
100.0 
150.71 
1,485 
223,804 		 1.0  223,804 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
150.71 
100.0 
150.71 
1,515 
228,326 		 1.0  228,326 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
301.42 
100.0 
301.42 

452,130 		 452,130 
0 
⑨年額支払賃料        452,130 円　×　12ヶ月　＝　       5,425,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     301.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,500 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         210,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,425,560 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         210,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       338,134 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,297,426 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           452,130 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,250 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     17,500 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           165 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,301,841 円　　　　（　        14,407 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１３０６２
　　　　-30		 1,764  
(   1,764) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[108.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,684 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,519 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,515 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１３０１２
　　　　-51		 1,617  
(   1,613) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 87.0]		 100
[106.1]		 100
[110.0]
1,517 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宮城大崎 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 268,500 円  　　　　     53,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 281,778 円  　　　        5,635,560　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       32,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      456,400 円  　　　　     53,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       107,400 円  　　　　     53,700,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        53,700 円  　　　　     53,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,200,178 円　（　　　　　　         3,261 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 53,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 173,000 円／㎡　×　     301.42 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0674     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0675 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,619,380 円  
（　　　　　         9,835 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,301,841 円      
②総費用 1,200,178 円      
③純収益　①－② 4,101,663 円      
④建物等に帰属する純収益 3,619,380 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 482,283 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 469,695 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,276 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,437,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宮城大崎 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大崎市古川駅東三丁目１２３番１
 3702000378263-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考