令和6年1月15日　提出 東松島 9-301　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東松島 9-301 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　定幸   TEL.

鑑定評価額 132,000,000 円  １㎡当たりの価格 12,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東松島市川下字内響１３２番６外 ②地積 　(㎡) 10,838   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1.2:1 工場 工場、事業所等が建 ち並ぶ工業団地 南東9m市道、四方路 水道 陸前小野 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   650 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 110.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    11,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 県が主体となって造成分譲が 行われた工場、事業所団地。 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 陸前小野駅 4.9km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 新規進出計画は今のところみられず、工業団地内は市が分譲中であるものの目立った動きはない。地域に特段の 変動要因は無いが、仙台圏の工場用地の地価上昇が続けば将来的に波及してくる可能性はあると推測する。 (3)最有効使用の判定 工場、事業所敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は石巻圏を中心とする宮城県内の工業団地一帯であり、特に高速道路との利便性の高い石巻圏内の工業団地 との代替競争関係が強い。主たる需要者は、自用の工場・事業所等として使用する事業法人が中心である。三陸自動車 道との交通接近条件に恵まれているものの、ここ数年は分譲販売実績がなく新規進出の動きは鈍く、仙台圏の工業団地 と比較すると相対的に需要は低調である。取引の中心となる価格帯は、３～４万円／坪程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は工場団地内の土地であり、貸物件としての需要は乏しいため収益還元法は適用できなかった。工場、事業 所が集積する自用目的の取引が中心であり、取引当事者は実際に成約した事例を参考に取引に入るため、比準価格は実 証性が認められ規範性が高い。以上より、本件では、工業地域の取引事例をもとに試算した比準価格を採用し、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内全体でみると工場立地件数、工場立地面 積ともに上昇傾向。利便性の高い仙塩圏では 地価は大幅に上昇傾向にある。 三陸自動車道との交通接近条件に優れるもの の、新規進出の動きは依然として見られず、 地域に特段の変動要因はない。 特段の変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％