鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
東松島 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東松島 5-1

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　伊藤　定幸

TEL.

鑑定評価額

10,300,000 円

１㎡当たりの価格

46,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東松島市矢本字栄町４１番				②地積　(㎡)	222 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	台形 1:2.5	店舗兼住宅Ｓ2	店舗併用住宅、飲食店等が混在する商業地域	北西8m市道	水道、下水	矢本 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 80 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

ＪＲ矢本駅前の商業地域

街

路

８ｍ市道

交通

施設

矢本駅東方

100m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

矢本駅至近の従来からの商業地域であるが、接面街路は工事が予定されており、南北自由通路も計画されている
が、１区画あたりの面積が小さく商業地としては衰退傾向で今後は徐々に住宅地域に移行すると予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 46,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は矢本地区を中心として市内の商業地域及び商住混在地域一帯である。需要者は対象地で店舗兼共同住宅を
志向する地元企業または個人事業者が中心と思料する。矢本駅利用者は学生などの若年層が多い等の理由により、飲食
店を中心とする地域の商況は停滞気味である。もっとも、背後の住宅地では強気の取引も見られるなど需要は堅調であ
る。取引の中心となる価格帯は、土地２５０㎡程度で１，０００万円台と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域では収益物件も見られるが自用の店舗が中心であり、賃貸市場が未成熟であることから収益価格はやや低位に
試算された。他方で、比準価格は、主な需要者である居住目的の個人が実際の取引価格を指標として価格を決定するこ
とから実態を示すもので説得力は高い。以上より、本件では比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東松島市は人口は微減傾向で民間の土地取引
件数は緩やかな減少傾向にある。赤井地区で
大型商業施設の建設が予定されている。

駅前は南北自由通路再整備予定で、接面街路
の工事が予定されているが、価格を押し上げ
る要因にはなっていない。背後住宅地の需要
は旺盛。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

東松島 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１１０４０ -1008	東松島市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	２４１１０１０ -1096	東松島市		更地	（　）	ほぼ整形	北西10m市道、中間画地		商業 (80,400)
c	２４１１０１０ -1097	東松島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南15m国道、中間画地		商業 (80,400)
d	２４１１０６０ -1064	東松島市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東9m市道、北6m、角地		１中専 (70,200)
e	２４１１０５０ -15	東松島市		建付地	（　）	不整形	南東10m市道、北西6m、南西11m、三方路		工業 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,373	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	50,211	100 [ 109.9]	45,688	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	45,700
b	(　 ) 52,433	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	54,163	100 [ 115.0]	47,098		47,100
c	(　 ) 52,865	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	54,239	100 [ 118.8]	45,656		45,700
d	(　 ) 47,147	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	48,144	100 [ 103.5]	46,516		46,500
e	(　 ) 47,978	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	47,319	100 [ 102.9]	45,985		46,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.56	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,200 円／㎡]

東松島 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,058,078	813,521	3,244,557	3,026,340	218,217	（　0.9721） 212,129	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	4,611,500 円　　　　（　 20,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東松島 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	118.30	ＬＳ2	236.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	222 ㎡	10.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階住宅３戸（間取り２ＤＫ、平均専有面積約４０㎡）とする店舗付共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	118.30	100.0	118.30	1,580	186,914	3.0	560,742
							0.0	0
2～ 2	住宅	118.30	100.0	118.30	1,462	172,955	2.0	345,910
							0.0	0
～

～

～

計		236.60	100.0	236.60		359,869		906,652
								0

⑨年額支払賃料	359,869 円　×　12ヶ月　＝　 4,318,428 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 236.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 36,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,318,428 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 36,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 304,810 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,049,618 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	906,652 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,432 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 28 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,058,078 円　　　　（　 18,280 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４１１０１２　　　　-57	1,414 ( 1,387)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,414	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,464 円/㎡　月額支払賃料（　 1,462 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２４１１０７２　　　　-68	1,424 ( 1,394)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	1,513
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東松島 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	165,600 円	41,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	217,721 円	4,354,428　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 289,800 円	41,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	82,800 円	41,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,400 円	41,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 813,521 円　（　　　　　　 3,665 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,400,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 236.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,026,340 円（　　　　　 13,632 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,058,078 円
②総費用	813,521 円
③純収益　①－②	3,244,557 円
④建物等に帰属する純収益	3,026,340 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	218,217 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	212,129 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 956 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,611,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

東松島 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	東松島市矢本字栄町４１番	3703000085305-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
東松島 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東松島 5-1

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　千葉　和俊

TEL.

鑑定評価額

10,200,000 円

１㎡当たりの価格

45,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東松島市矢本字栄町４１番				②地積　(㎡)	222 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	台形 1:2.5	店舗兼住宅Ｓ2	店舗併用住宅、飲食店等が混在する商業地域	北西8m市道	水道、下水	矢本 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 80 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

矢本駅に近く、小規模な小売
り、飲食を中心とする商業地
域。

街

路

８ｍ市道

交通

施設

矢本駅東方

100m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

駐車場が整備された郊外型大型商業施設に顧客が流出。既存商業地域は小規模画地が多いため駐車場整備が難し
く、高齢化や後継者不足もあって衰退傾向。商業性は薄れつつあり、今後は徐々に住宅地域に移行すると予測。

(3)最有効使用の判定

店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 45,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東松島市内及び周辺市町の商業地域及び商住混在地域一帯。需要者は、地元の個人事業者が中心。駅に
近接し旧来からの小売店、飲食店が集積している。商業地域として面的な広がりは無く繁華性は劣る。小規模画地で駐
車場スペースが十分確保されていない店舗が多く、商圏の狭い近隣型の商業地域を形成している。一方で周辺の住宅需
要は旺盛で、将来的には住宅地域へ徐々に移行すると考えられる。土地は２２０㎡程度で１０００万円前後。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地域内にあり需要者の観点からは収益価格が尊重されるべきであるが、当地域では賃貸に供されるケースは稀で自
己使用が一般的である。地価に即応する賃料水準ではないため収益価格は低位に求められた。一方、採用した取引事例
は周辺商業地域内の取引で、売買に当たって間接的に収益性が考慮されている。よって、比準価格は実証的であり、よ
り市場動向を反映していると判断できるので、収益価格は参考に留め、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は微減、世帯数はやや増加。大型商業施
設や道の駅等の新たな開発計画が発表されて
いる。石巻市のベッドタウンとしての住宅需
要が多い。

近隣型の商業地域で飲食、小売店舗が中心。
老朽化した建物が多く集客力は乏しい。住宅
としての利用も可能な地域で住宅市場の影響
も小さくない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

東松島 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１１０６０ -1070	東松島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東7m市道、南西6m、角地		１住居 (70,200)
b	２４１１０１０ -1097	東松島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南15m国道、中間画地		商業 (80,400)
c	２４１１０３０ -71	東松島市		更地	（　）	長方形	南東15m国道、北西6m、二方路		近商 (69,200)
d	２４１１０１０ -1096	東松島市		更地	（　）	ほぼ整形	北西10m市道、中間画地		商業 (80,400)
e	２４１１０１０ -1095	東松島市		更地	（　）	不整形	北西10m市道、中間画地		商業 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,763	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	51,962	100 [ 113.8]	45,661	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	45,700
b	(　 ) 52,865	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	54,610	100 [ 115.4]	47,322		47,300
c	(　 ) 26,558	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 71.4]	37,940	100 [ 98.2]	38,635		38,600
d	(　 ) 52,433	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	54,163	100 [ 100.9]	53,680		53,700
e	(　 ) 39,346	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	45,466	100 [ 100.9]	45,060		45,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -28.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 45,800 円／㎡]

東松島 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,068,244	825,160	3,243,084	3,034,180	208,904	（　0.9735） 203,368	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	4,421,043 円　　　　（　 19,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東松島 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	118.30	ＬＳ2	236.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	222 ㎡	10.5 m x 25.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階：共同住宅（２ＤＫタイプ、３戸、平均専有面積約３９㎡）、平面駐車場１台を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	118.30	100.0	118.30	1,649	195,077	2.0	390,154
							0.0	0
2～ 2	住宅	118.30	100.0	118.30	1,402	165,857	2.0	331,714
							0.0	0
～

～

～

計		236.60	100.0	236.60		360,934		721,868
								0

⑨年額支払賃料	360,934 円　×　12ヶ月　＝　 4,331,208 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 236.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 36,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,331,208 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 36,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 305,705 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,061,503 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	721,868 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,713 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 28 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,068,244 円　　　　（　 18,325 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４１１０１２　　　　-1008	1,309 ( 1,279)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,588	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,652 円/㎡　月額支払賃料（　 1,649 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４１１０５２　　　　-23	1,275 ( 1,275)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	1,716
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東松島 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	168,800 円	42,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	218,360 円	4,367,208　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 295,400 円	42,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	84,400 円	42,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,200 円	42,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 825,160 円　（　　　　　　 3,717 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,200,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 236.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0552 ×　 40 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,034,180 円（　　　　　 13,667 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,068,244 円
②総費用	825,160 円
③純収益　①－②	3,243,084 円
④建物等に帰属する純収益	3,034,180 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	208,904 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	203,368 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 916 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,421,043 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

東松島 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	東松島市矢本字栄町４１番	3703000085305-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考