令和6年1月15日　提出 東松島 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東松島 -9 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　真木　芳美   TEL.

鑑定評価額 5,150,000 円  １㎡当たりの価格 13,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東松島市小松字庚申３番２ ②地積 　(㎡) 396   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 2:1 住宅 Ｗ1 市道沿いに農家住宅 が建ち並ぶ住宅地域 北7m市道 水道、下水 矢本 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   160 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 農地が広がる中に存する旧来 からの集落地域 街 路 基準方位北、７ｍ市 道 交通 施設 矢本駅北東方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域の住宅地域で、地域に格別の変動要因はなく、需要は減退傾向にあり、今後も地価は下落傾向で 推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東松島市及びその周辺市町の市街化調整区域及び都市計画区域外の農家集落地域一円と判定した。市街 化調整区域のため建築等に制約があり発展性に乏しい。需要者は、高齢化により農業の後継者不足の中、地縁、血縁の 者に限られる傾向があり、区域外からの転入は期待できない。土地需要は乏しく、取引の中心となる価格帯の把握は困 難であるが、土地３００㎡程度で５００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域でアパート等の収益用住宅は建築できず、収益物件はほとんど見られず、賃貸市場が成立していないた め収益還元法は適用しなかった。よって比準価格について、採用した取引事例を再吟味の上、手順の各段階を再検討し た結果、求めた比準価格を一般の取引の指標として妥当と認め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通 り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東松島 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,200 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 85.3] [100.0] 100 13,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東松島市の人口は減少傾向、世帯数は増加傾 向が続いている。利便性の良好な地域を除い て需要は全般的に低調である。 市街化調整区域内の住宅地域で、地域要因に 格別の変動はない。需要は低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％