令和6年1月15日　提出 東松島 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東松島 -4 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　真木　芳美   TEL.

鑑定評価額 8,350,000 円  １㎡当たりの価格 22,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東松島市牛網字駅前１丁目５番８外 ②地積 　(㎡) 368   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 戸建住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 陸前小野 220m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   160 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理により整備され た地域ＪＲ仙石線「陸前小野 」駅の北方の地域。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 陸前小野駅北方 220m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 「陸前小野」駅に近い戸建住宅を中心とする住宅地域である。地域内に格別の変動要因はなく、地価は若干の下 落傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東松島市内の牛網地区、小野地区を中心とした旧鳴瀬町の住宅地域である。需要者の中心は、当地域に 地縁を有する居住目的の個人等であると考えられる。一部には当地域以外からの需要も認められるものの地縁的選好性 は強く、地域経済を反映し需要は低調である。需要の中心となる価格帯は、２００㎡程度の更地で４００万円台後半と 考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にアパート等の収益物件はほとんど見られず、賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算しなかった。自己 利用目的での取引が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる地域の特性を勘案し 、現実の不動産市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性による選好性が強まる傾向にあり、生 活利便性の良好な住宅地の需要は比較的堅調 であるが、郊外の住宅地の需要は弱含みであ る。 需要は弱含みで推移しており、地価は下落傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％