令和6年1月15日　提出 栗原 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栗原 -7 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　定幸   TEL.

鑑定評価額 1,800,000 円  １㎡当たりの価格 4,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栗原市金成沢辺新八幡山３番 ②地積 　(㎡) 383   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 、農地等が混在する 住宅地域 南西9m市道 水道、下水 くりこま高原 6.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、９ｍ市 道 交通 施設 くりこま高原駅北方 6.7km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの地縁的選好性の強い農家住宅地域で地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測す る。農業従事者の高齢化、過疎化等から不動産取引は低調で、今後も地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧金成町地区を中心として栗原市の農家住宅地域一帯も含まれる。需要者の中心は地縁的選好性を有す る農業従事者及び血縁者等であり、圏外からの転入者は見込まれない。栗原市は人口減少が続いており、農業従事者の 高齢化、過疎化により農家住宅地域における宅地の不動産取引は極めて少ない。地域の宅地は需要供給ともに動きが極 めて弱く、需要の中心となる価格帯は見いだすことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域では共同住宅等が存在せず、賃貸市場が形成されていないので収益還元法は適用を断念した。近隣地域は自己 利用目的での宅地利用がほとんどで、需要者は実際に成約された価格を参考にすると考えられることから、比準価格は 実証性を有し高い規範性が認められる。以上より本件では比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栗原 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,900 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [192.4] [100.0] 100 4,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,750 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 栗原市の人口は減少しており、同様に土地取 引件数も減少傾向にある。利便性の高い一部 の地区を除いて、土地需要は弱含みが続いて いる。 地域に特段の変動は見られない。高齢化が進 行し、農業は衰退傾向にある。近隣地域の宅 地需要は弱く、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +87.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％