別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
登米 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
登米 5-6 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　江澤　亜樹   TEL.
鑑定評価額 7,040,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 登米市石越町南郷字小谷地前１１９番５外
 ②地積
　(㎡)		 496  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）



(80,200)

1:1		 店舗兼住宅

Ｓ2		 駅近くの県道沿いに
各種店舗等が建ち並
ぶ地域		 南15m県道、東側道 水道、下水 石越

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 大型店も見られる石越駅近接
の商業地域		 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 石越駅西方

300m		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣周辺では新規出店等の変動要因はない。全体的に石越地区内では人口減少が進み、衰退傾向となっている。
地価は引続き下落傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は登米市石越地区を中心に中田、迫地区に加え栗原市若柳地区等周辺の既存商業地域に及ぶ。需要者は同一
需給圏内の個人乃至地元企業が中心である。ＪＲ石越駅近接の商業地域であるが、建築費上昇を含む物価高の影響もあ
り、需要供給共に少ない。近隣周辺は小売店が散在しているが、繁華性に乏しい。土地は５００㎡程度の標準規模で７
００万円程度が取引の中心と見られるが、取引が極めて少なく価格帯の把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商況の厳しい中、店舗併用住宅が多い旧来からの商業地域である。貸店舗等の収益物件はほとんどなく、自用目的の取
引が中心であり、賃貸市場が成立していない。よって、収益価格は試算せず、周辺地域の需給動向を考慮し、さらに代
表標準地との検討を踏まえ、実際の市場における取引事例から求められた比準価格により鑑定評価額を上記のとおり決
定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　登米 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     15,100 円／㎡		 [ 98.7]
100		 100
[100.0]		 100
[105.1]		 [100.0]
100		 14,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     14,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍は収束したものの繁華性、需要は回
復していない。過疎高齢化の進む地方郊外に
あっては衰退傾向がより顕著である。


コロナ禍は収束したものの、集客力のある大
型店においても商況は低迷している。今後の
発展要因もなく衰退傾向が続く。


角地であり街路接面に優るものの効用の程度
に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 登米 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１２０
４０
-1019		 登米市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西12m国道、
中間画地
（都） 

(70,200)
b ２４１２０
７０
-13		 登米市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m県道、
中間画地
（都） 

(70,200)
c ２４１２０
８０
-32		 登米市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東19.4m国
道、北東6m、
角地
都計外 
d ２４１２０
５０
-27		 登米市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東10m国道、
南4m、角地
（都） 

(80,200)
e ２４１２０
３０
-1009		 登米市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東10m市道、
中間画地
（都） 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
15,163  		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
14,875 		 100
[ 104.0]
14,303 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
14,300 
b (　           ) 
9,183  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
9,064 		 100
[  63.1]
14,365 
14,400 
c (　           ) 
18,750  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
17,931 		 100
[ 127.5]
14,064 
14,100 
d (　           ) 
9,977  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
9,644 		 100
[  68.6]
14,058 
14,100 
e (　           ) 
16,208  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
15,916 		 100
[ 112.7]
14,122 
14,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     14,200 円／㎡]  



登米 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 石越駅近接の旧来からの商店街であり、貸店舗等の賃貸用不動産は見られない。自用の建物が中心であり、賃貸
需要は乏しく賃貸市場が成立していないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 登米 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　登米市石越町南郷字小谷地前１１９番５
 3727000018883-0000
2 　登米市石越町南郷字小谷地前１２０番５
 3727000018889-0000
3 　登米市石越町南郷字小谷地前１２１番８
 3727000018897-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
登米 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
登米 5-6 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　紀彦   TEL.
鑑定評価額 7,040,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 登米市石越町南郷字小谷地前１１９番５外
 ②地積
　(㎡)		 496  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）



(80,200)

1:1		 店舗兼住宅

Ｓ2		 駅近くの県道沿いに
各種店舗等が建ち並
ぶ地域		 南15m県道、東側道 水道、下水 石越

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 旧石越町・若柳町を結ぶ主要
路線沿いの商業地域で、北側
背後に各種工場等も点在する		 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 石越駅西方

300m		 法令

規制		 （都） 
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 地元商店のほか、全国展開の住関連量販店等も散見される地域であるが、商業集積度は高いとは言い難く、繁華
性も低下する傾向にある。集客力の点で優位性が乏しいこともあり、今後も地価は下落局面が続くと予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、広域登米圏内の幹線道路沿いを中心とした商業地域及び商住混在地域から構成。需要者は、店舗・事業
所用地を求める地元企業、多店舗経営を推進するチェーンストア経営企業が主体となるが、近年、人口減・地域経済の
停滞を背景に商況は低迷し、過当競争・売上低調による既存店舗の閉鎖等も散見されるため、店舗需要は脆弱な状態が
続き、地価下落傾向も長期化している。商業地は画地規模の相違が大きいが、坪単価でみた場合に５万円を割り込む。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 旧町域でもアパート又は貸店舗等の収益物件が存する地域は限られ、賃貸市場が成立しないため、収益還元法の適用は
見送った。他方、試算価格として唯一得られた比準価格の精度を再吟味し、採用事例の代替性や試算過程における補修
正等の的確性等を批判的に検討した結果、比準価格は市場の実態を適切に反映したものと認められるため、代表標準地
より規準した価格との均衡性にも留意してこれを採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　登米 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     15,100 円／㎡		 [ 98.7]
100		 100
[100.0]		 100
[105.1]		 [100.0]
100		 14,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     14,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 登米市各所に形成された路線商業地域は、商
圏人口減少に歯止めが掛からないことから、
出店企業の慎重姿勢は強く、価格下落圧力の
強い状態が続く。

石越・若柳地区を結ぶ主要路線沿いに位置す
る優位性はあるが、商圏人口が縮小する中で
、繁華性は後退しており、不動産需要も低調
に推移している。

路線商業地域にしては幾分手狭な画地規模と
なるが、地域内では概ね標準的であり、手頃
感も認められるため、需要者からの引き合い
は安定している。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 登米 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１２０
８０
-18		 登米市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8.8m市道
、中間画地
都計外 
b ２４１２０
３０
-40		 登米市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m県道、
南15m、北5m、
三方路
（都） 近商

(80,200)
c ２４１２０
８０
-1007		 登米市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東12m国道、
中間画地
（都） 

(70,200)
d ２４１２０
７０
-13		 登米市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m県道、
中間画地
（都） 

(70,200)
e ２４１２０
７０
-55		 登米市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東8m国道、
中間画地
（都） 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
18,137  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
17,937 		 100
[ 126.8]
14,146 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
14,100 
b (　           ) 
15,118  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
14,619 		 100
[ 103.1]
14,179 
14,200 
c (　           ) 
8,586  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.0]
9,659 		 100
[  67.5]
14,310 
14,300 
d (　           ) 
9,183  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
9,018 		 100
[  63.0]
14,314 
14,300 
e (　           ) 
14,891  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
14,817 		 100
[ 104.0]
14,247 
14,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -12.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     14,200 円／㎡]  



登米 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、適切な造成事例が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 石越駅近接の旧来からの商店街であり、貸店舗等の賃貸用不動産は見られない。自用の建物が中心であり、賃貸
需要は乏しく賃貸市場が成立していない。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 登米 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　登米市石越町南郷字小谷地前１１９番５
 3727000018883-0000
2 　登米市石越町南郷字小谷地前１２０番５
 3727000018889-0000
3 　登米市石越町南郷字小谷地前１２１番８
 3727000018897-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考