令和6年1月13日　提出 登米 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   登米 -8 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　秋元　康男   TEL.

鑑定評価額 4,020,000 円  １㎡当たりの価格 13,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 登米市中田町石森字古舘２５番３ ②地積 　(㎡) 298   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 に農地も見られる地 域 北4.7m市道 水道、下水 石越 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 加賀野住宅団地に近接する農 家住宅地域 街 路 基準方位北、　４． ７ｍ市道 交通 施設 石越駅南東方 11.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 加賀野住宅団地に近接する農家住宅地域であり、当面は現状維持の状態で推移するものと予測する。周辺には農 地や空地も多く残る地域である。当地域の住宅地需要は低調、地価水準は下落基調と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中田町を中心とする登米市全域の住宅地域である。主たる需要者は、世帯分離を行う中田町の居住者や 地縁・血縁関係者。圏内では、住環境及び利便性に優る迫町及び中田町中心部の住宅地への選好性が高いが、それ以外 の旧町中心部や集落地域では、住宅地需要は低調。当地域は、加賀野住宅団地に近接するが、周辺には農地、空地も多 く、住宅地需要は低調である。取引が少ないため、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中田町の中心部外縁に位置する農家住宅地域に存し、自用の戸建住宅が中心で、アパート等の収益物件は殆ど見られず 、賃貸市場が成立していないため、収益価格の試算は断念した。当該地域は居住の快適性が重視される地域であり、自 用の取引が中心であることから、取引事例に基づいて試算された実証的な比準価格を標準とし、同一需給圏内の需給動 向も検討し、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは均衡を得ているものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　登米 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [142.2] [100.0] 100 13,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 登米市の人口減・高齢化傾向には歯止めがか からない。迫町及び中田町の中心部とその他 旧町中心部及び集落地域とは、住宅地需要が 二極化している。 加賀野住宅団地に近接する農家住宅地域。周 辺には農地が多く、住宅地需要は低調である 。地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％