令和6年1月15日　提出 登米 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   登米 -4 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　有川　卓也   TEL.

鑑定評価額 9,040,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 登米市迫町佐沼字光ケ丘１９番２ ②地積 　(㎡) 471   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅の中にア パートも見られる住 宅地域 北東8m市道 水道、下水 新田 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   140 ｍ、南   120 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 迫川東岸に位置する区画整然 とした住宅地域 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 新田駅南東方 10.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域として熟成しており、概ね現状程度で推移するものと予測する。迫町中心部近郊に位置する住宅地 として一定の選好性は保っているが、人口減少等の影響から地価は横ばいからやや下落基調で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、迫町及び中田町西部の住宅地域一帯。主たる需要者は、登米市内の居住者が中心である。周辺は迫川東 岸の住環境良好な住宅地域で、生活利便性に比較的優れることから一定の選好性は保っている。一方、建築費高騰の影 響等から様子見世帯の増加や低価格帯物件へ需要がシフトしており、地域または物件による選別が進んでいる。土地は ３００㎡程度で６００万円前後、新築戸建住宅は２，０００万円台前半が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺でアパートは若干見られるものの、自己使用の住宅が中心で経済合理性のある賃貸経営は困難な地域であることか ら、収益還元法の適用は断念した。一方、主に自己利用目的での取引が中心となる地域であり、居住の快適性や利便性 が重視されるため、環境要因や周辺の取引価格水準等の市場性を十分に反映した比準価格の説得力は高いと判断する。 よって、本件では比準価格を標準に、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少及び高齢化の進行が続き、住宅需要 は迫町佐沼地区及び中田町の一部にほぼ集中 しており、それ以外の旧町地区では引き続き 需要が低迷。 登米市中心部に近い住宅地域で、画地規模の 比較的大きい住宅地が多い。供給が少ない地 域のため取引は低調だが、一定の需要が認め られる。 特段の変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％