令和6年1月15日　提出 登米 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   登米 -2 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　紀彦   TEL.

鑑定評価額 5,380,000 円  １㎡当たりの価格 12,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 登米市登米町登米字寺池鉄砲町２２番１ ②地積 　(㎡) 448   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅、店舗併用 住宅等が混在する住 宅地域 南7.5m県道 水道、下水 柳津 6.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   240 ｍ、西   190 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧登米町中心部南方外縁を横 断する県道沿いに形成された 用途混在型の既成住宅地域 街 路 基準方位北、７．５ ｍ県道 交通 施設 柳津駅北西方 6.7km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧登米町中心部南端付近に位置する旧来の市街地で、南方から北上山地の丘陵地が迫るほか、街並みも旧式化し ており、旧町域全体で人口減が進む中で住宅需要は低迷し、今後も暫くは地価の下落基調が継続する見込み。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広域登米圏のうち市街地の中心から幾分離れることで地価の割安感が維持される普通住宅地域から構成。 このうち城下の面影を残す旧登米町中心部縁端エリアの代替性が高い。需要者は世帯分離、転居等を契機に持家を求め る地元在住者が主体となるが、資金力ある買手は旧市街でも県道築館登米線（登米街道）背後を選好する傾向にあり、 近隣地域を含む一帯は取引自体が低調な状態が続く。住宅地でも規模の相違は大きいが、坪単価は４万円前後が相場。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧登米町では中心市街地でもアパート等の収益物件は限られ、賃貸市場が成立していないため、収益還元法の適用は見 送った。他方、圏域内の住宅市場は自用目的が中心で、これら事例を採用し補修正・要因比較を的確に施して得た比準 価格は、価格を得る段階で各事例の規範性等も加味しており、その説得力は高い。よって、中心的需要者層の行動に合 致するとともに実証的裏付けを有した比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 近年、旧登米町地区の人口減少率は市平均を 上回り、新規の住宅需要も、登米街道背後の 利便性・住環境に優れる住宅地域に偏る傾向 が続いている。 旧来の家屋等が混在する街並みは、若年層等 から構成される住宅需要者から選好されるこ とは少なく、今後も不動産需要は低調に推移 する見通し。 約１３５坪の画地規模は概ね標準的と言える 範囲にあるが、建築費高騰の影響等もあり、 資金力に上限のある需要者からの選好性は低 下傾向にある。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％