令和6年1月14日　提出 岩沼 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩沼 9-2 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　加藤　義和   TEL.

鑑定評価額 37,800,000 円  １㎡当たりの価格 7,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩沼市早股字前川１番１２ ②地積 　(㎡) 5,102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 災害危険区域 1:2 工場 中規模工場が建ち並 ぶ臨海の工業地域 北9m市道 水道、下水 岩沼 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 災害危険区域に指定されてい る沿岸部の工業団地 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 岩沼駅東方 6.0km 法令 規制 工業 (60,200) 災害危険区域 ⑤地域要因の将 　来予測 不動産取引は少なく、地域要因の変動には乏しいが、高速ＩＣや市内中心部等へのアクセスは比較的良好であり 、業種は限定されるが潜在的な進出需要が見込まれるため、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に岩沼市及び県南部の周辺市町における工業地域。需要者は、地元事業者に加えて県内外の法人事業 者も含まれる。物流施設用地の需要増加に伴う岩沼臨空工業団地の地価上昇の波及効果により、業種は限定されるもの の土地供給があれば割安感の残された二の倉工業団地にも相応の引き合いが見込まれる。事業目的により求める画地条 件が異なるため、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自社使用の工場等が中心となる工業地域で、工場・倉庫等の賃貸物件は確認できず、賃貸市場が未成熟であるため、収 益価格は試算を断念した。比準価格は代替競争関係にある地域の取引事例に基づき試算したもので、市場の需給状況を 的確に反映している。市場の実態を反映した比準価格を重視するものとし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 業績が好調な事業者による用地取得需要は堅 調であり、岩沼市では特に臨空工業団地の物 流施設用地の需要が高い。 比較的小規模な工業団地であり、地域要因の 変動には乏しいが、近年において既存工場の 拡張や新規進出の動きが見られる。 個別的要因の変動は特に認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.7 ％  ％