別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岩沼 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岩沼 5-1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　猿渡　俊   TEL.
鑑定評価額 48,600,000 円  １㎡当たりの価格 59,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 44,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岩沼市中央１丁目１６番
｢中央１－２－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 824  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:3.5		 店舗

Ｓ2		 銀行、小売店舗等が
建ち並ぶ商業地域
 東16m市道 水道、下水 岩沼

920m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　       820 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 旧奥州街道沿いに形成された
旧来の中心商業地域で、店舗
・併用住宅等が混在する		 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 岩沼駅南東方

920m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来から続く既存商業地域で大型ＳＣ等との競合で商況は小康状態だが、開発素地は地価上昇が見込める。一方
で間口狭小画地等の開発が見込めない土地は需要が弱く地価は弱含み。地域内で格差が生じると予想される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は岩沼市を中心とした宮城県南部の商業地域一円。需要者は中小事業者等が中心で、画地条件等次第で住宅
地開発等を目論む不動産業者の参入も考えられる。既存商業地域で間口狭小画地が連担し郊外型大型ＳＣとの競合で商
況は不透明、土地需要は弱いが、間口が広い土地の場合は一転して開発業者等からの需要が見込め地価は堅調となる。
需要の中心となる価格帯は８００㎡程度の土地で４，９００万円程度だが、間口狭小画地の場合は低廉と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市場分析等に基づき、店舗兼共同住宅を想定して土地残余法を適用したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されてお
らず収益価格は低位に試算された。本件においては、主たる需要者である中小事業者等が不動産取引市場の実態を重視
して取引の意思決定を行う点を踏まえ、比準価格がより説得力のあるものと判断し、収益価格は参考程度に留め、鑑定
評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 既存商業地の商況は厳しく地価も不透明であ
る。ただし住宅地需要による下支えがある地
点や駅近・ロードサイド沿い等では依然需要
が高い。

旧来からの商業地域で商況は小康状態だが、
画地条件次第で開発素地となり得るため、地
域内でも土地需要に格差があり地価水準はそ
れぞれ異なる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岩沼 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１４０
５０
-376		 岩沼市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東5m市道、
東8m、二方路
商業

(80,300)
b ２４１４０
９０
-357		 柴田郡柴田町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4.8m町道、
中間画地
（都） 商業

(80,288)
c ２４１４０
７０
-48		 柴田郡柴田町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東7m町道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
d ２４１４０
９０
-379		 柴田郡柴田町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南10m町道、
東4m、角地
（都） 商業

(80,400)
e ２４１４０
００
-313		 亘理郡亘理町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北10m町道、
東6m、角地
（都） 商業

(80,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
39,386  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
60,429 		 100
[ 102.5]
58,955 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
59,000 
b (　           ) 
34,286  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
33,614 		 100
[  58.6]
57,362 
57,400 
c (　           ) 
52,001  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
52,619 		 100
[  86.8]
60,621 
60,600 
d (　           ) 
43,547  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
44,308 		 100
[  76.4]
57,995 
58,000 
e (　           ) 
51,190  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
53,903 		 100
[  94.0]
57,344 
57,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     59,000 円／㎡]  



岩沼 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,908,765 
5,552,826 
17,355,939 
16,039,200 
1,316,739 		 （　0.9534）
1,255,379 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     29,194,860 円　　　　（　     35,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岩沼 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 414.05 Ｓ3 1,314.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   824 ㎡     15.0 m x   55.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階住宅を想定。住宅は家族向２ＤＫ（平均専有面積約５１㎡）で計１６戸。 ⑦有効率　  94.4 ％
の理由		 １階フロア貸、２・３階は外階段を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
494.00 
85.0 
419.90 
1,936 
812,926 		 6.0  4,877,556 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
410.00 
100.0 
410.00 
1,433 
587,530 		 2.0  1,175,060 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
410.00 
100.0 
410.00 
1,462 
599,420 		 2.0  1,198,840 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,314.00 
94.4 
1,239.90 

1,999,876 		 7,251,456 
0 
⑨年額支払賃料      1,999,876 円　×　12ヶ月　＝　      23,998,512 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,239.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         300,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,998,512 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         300,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     1,457,911 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,840,601 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,251,456 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          68,164 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,908,765 円　　　　（　        27,802 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１４１０２
　　　　-310		 1,265  
(   1,239) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,449 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,435 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,433 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１４１０２
　　　　-311		 1,126  
(   1,126) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,451 
c ２４１４１０２
　　　　-312		 1,045  
(   1,022) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
1,405 
岩沼 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,230,000 円  　　　　    246,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,214,926 円  　　　       24,298,512　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      106,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,509,200 円  　　　　    246,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       246,000 円  　　　　    246,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       246,000 円  　　　　    246,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,552,826 円　（　　　　　　         6,739 円／㎡）　　（経費率　　  24.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 246,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　   1,314.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,039,200 円  
（　　　　　        19,465 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,908,765 円      
②総費用 5,552,826 円      
③純収益　①－② 17,355,939 円      
④建物等に帰属する純収益 16,039,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,316,739 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,255,379 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,524 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,194,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岩沼 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岩沼市中央一丁目１６番
 3708000011058-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岩沼 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岩沼 5-1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　智哉   TEL.
鑑定評価額 49,400,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 44,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岩沼市中央１丁目１６番
｢中央１－２－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 824  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:3.5		 店舗

Ｓ2		 銀行、小売店舗等が
建ち並ぶ商業地域
 東16m市道 水道、下水 岩沼

920m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　       820 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 岩沼市中心部を通る奥州街道
沿いで、両側に歩道が整備さ
れた旧来からの商業地域		 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 岩沼駅南東方

920m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 市内中心部大通り沿いの既存商業地域で概ね現状を維持して行くものと思われる。商況はやや低調ながらも付近
では住宅地化の動きが進んでおり、地価は堅調な住宅需要の底支えにより上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は岩沼市及び近隣市町の既存商業地域。需要者の中心は地元の個人事業者または法人であるが、住宅開発目
的の不動産業者等も考えられる。旧街道沿いで短冊形の地割が多く、古くからの個人商店や医院、金融機関等が連坦す
る商店街となっている。商況にはやや弱さが窺えるが、利便性の良さから戸建分譲用地としての需要も底堅く、背後住
宅地での地価上昇の影響も見られる。需要の中心となる価格帯は画地規模等により異なるため見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市中心部の既存商業地域であり、自用の小規模店舗のほか賃貸物件も見られるが、商況は不安定で賃貸市場の成熟の程
度は低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。需要者の多くは投資採
算性に留意しながらも他の競合地域の地価水準を比較検討して意思決定を行うと考えられる。よって、信頼性の高い取
引事例に基づき市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍からの人流・個人消費の回復により
中心市街地やロードサイドでの業務用地需要
は堅調。鉄道駅周辺では住宅用地としての需
要も根強い。

短冊状の土地が多い既存商業地域であるが、
銀行や小規模店舗等が連坦しており一定の繁
華性を維持。住宅需要の底支えもあり、地価
は上昇傾向。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岩沼 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１４０
５０
-376		 岩沼市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東5m市道、
東8m、二方路
商業

(80,300)
b ２４１４０
００
-28		 岩沼市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東7.2m市道
、
北5m、南3.2m、
三方路
１住居

(60,200)
c ２４１４０
００
-75		 岩沼市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
d ２４１４０
００
-26		 岩沼市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北25m県道、
中間画地
１住居
地区計画等
(60,200)
e ２４１４０
００
-328		 岩沼市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北17m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
39,386  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
60,429 		 100
[ 104.7]
57,716 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
57,700 
b (　           ) 
58,518  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
58,629 		 100
[  89.4]
65,581 
65,600 
c (　           ) 
51,669  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
54,769 		 100
[  86.6]
63,244 
63,200 
d (　           ) 
54,588  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
56,226 		 100
[  91.9]
61,182 
61,200 
e (　           ) 
64,658  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
68,925 		 100
[ 118.7]
58,067 
58,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     61,200 円／㎡]  



岩沼 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,195,382 
5,619,578 
17,575,804 
16,234,800 
1,341,004 		 （　0.9534）
1,278,513 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     29,732,860 円　　　　（　     36,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岩沼 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 494.00 Ｓ3 1,314.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   824 ㎡     15.0 m x   54.5 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗（フロア貸し）、共同住宅（２ＤＫタイプ、平均専有面積５１㎡、計１６戸） ⑦有効率　  94.4 ％
の理由		 低層の店舗兼共同住宅としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
494.00 
85.0 
419.90 
2,002 
840,640 		 6.0  5,043,840 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
410.00 
100.0 
410.00 
1,430 
586,300 		 2.0  1,172,600 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
410.00 
100.0 
410.00 
1,459 
598,190 		 2.0  1,196,380 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,314.00 
94.4 
1,239.90 

2,025,130 		 7,412,820 
0 
⑨年額支払賃料      2,025,130 円　×　12ヶ月　＝　      24,301,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,239.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         300,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,301,560 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         300,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     1,476,094 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,125,466 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,412,820 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          69,681 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     25,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           235 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,195,382 円　　　　（　        28,150 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１４０２２
　　　　-31		 1,370  
(   1,369) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]		 100
[106.0]
1,434 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,432 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,430 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１４０２２
　　　　-27		 1,513  
(   1,481) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 94.0]		 100
[101.0]		 100
[114.0]
1,426 
c ２４１４０２２
　　　　-43		 1,448  
(   1,446) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[106.0]
1,437 
岩沼 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,245,000 円  　　　　    249,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,230,078 円  　　　       24,601,560　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      106,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,539,800 円  　　　　    249,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       249,000 円  　　　　    249,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       249,000 円  　　　　    249,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,619,578 円　（　　　　　　         6,820 円／㎡）　　（経費率　　  24.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 249,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 184,000 円／㎡　×　   1,314.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,234,800 円  
（　　　　　        19,702 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,195,382 円      
②総費用 5,619,578 円      
③純収益　①－② 17,575,804 円      
④建物等に帰属する純収益 16,234,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,341,004 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,278,513 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,552 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,732,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岩沼 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岩沼市中央一丁目１６番
 3708000011058-0000
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備考