令和6年1月13日　提出 岩沼 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩沼 -9 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　小松　正典   TEL.

鑑定評価額 26,100,000 円  １㎡当たりの価格 15,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩沼市小川字中井１番 ②地積 　(㎡) 1,640   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ1 農家住宅のほか一般 住宅等が見られる住 宅地域 東9m市道 水道、下水 岩沼 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   350 ｍ、南   120 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 岩沼市北部の農家住宅地域 街 路 基準方位北、　９ｍ 市道 交通 施設 岩沼駅北西方 2.4km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農地に囲まれた農家住宅地域であり、岩沼市中心部や名取市への移動性が良好な幹線道路が 縦断するが、取引はほとんど見られない。今後、暫くは現状維持の状態で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県南各市町内の市街化調整区域・都市計画区域外に所在する農家住宅地域。需要者は主として当該地域に 地縁を有する農業従事者等である。周辺市町からの転入は殆どなく、地域内に人口増加要因は認められず、需給は停滞 しており、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自己の居住使用を目的とする市街化調整区域内の農家住宅地域であり、賃貸市場が形成されていないこと から収益還元法の適用は見送った。自用目的の取引が中心であり、類似不動産の取引価格の水準を指標に価格が決定さ れるのが一般的であることから、代表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩沼 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 80.5] [100.0] 100 15,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費上昇等により購入意欲の減退等の影響 が見られるが、利便性と環境の優れた地域で の地価上昇は継続し、割安感のある周辺地域 へ波及している。 市街化調整区域内の農家住宅地域で、一定の 利便性を有するが需給は限定的で、土地取引 は停滞している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％