別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
多賀城 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
多賀城 9-1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　有川　卓也   TEL.
鑑定評価額 429,000,000 円  １㎡当たりの価格 43,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 29,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 多賀城市栄２丁目１９０番１
｢栄２－７－３６｣		 ②地積
　(㎡)		 9,917  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）

1:1		 事務所

Ｓ2		 工場、倉庫、事業所
等が建ち並ぶ工業地
域		 南40m市道、東側道 水道、下水 多賀城

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   170 ｍ、南   200 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 仙台港背後に位置する大規模
画地を中心とした工業地域		 街

路		 ４０ｍ市道　　　　
　　　　　　　　		 交通

施設		 多賀城駅南東方

2.0km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 工業用地の供給は殆どないことから新規開発も限定的で、概ね現状程度で推移するものと予測する。他方、物流
用地を中心とした旺盛な需要と隣接する仙台市と比較した割安感から、地価は上昇傾向で推移と予測する。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     23,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、多賀城市及び隣接する仙台市宮城野区を中心とした仙台都市圏東部の工業地域一帯。主たる需要者は、
製造・物流拠点としての取得を目的とする法人企業が中心である。内陸型工業地域と仙台港背後の流通業務系および臨
海型工業地域から構成され、県内外各方面へのアクセスに優れるため、建築費高騰による影響は懸念されるものの足元
では旺盛な需要が継続している。工業地の画地規模にばらつきが見られ、需要の中心価格帯を見出すのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自社利用の工場・物流施設等が多い工業地域であり、賃貸用不動産は一部の大型物件に限定されるなど賃貸市場の熟成
度が低く、結果として収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は、対象標準地と代替競争関係にある多数の
取引事例に基づき適切に補修正を施して試算したもので、市場の特性を反映し説得力は高いと判断する。よって、本件
では比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台宮城野 9-3             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     56,000 円／㎡		 [112.5]
100		 100
[103.0]		 100
[142.8]		 [100.0]
100		 42,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ＥＣ市場の堅調な拡大や工業地の供給が限定
的なこともあって、物流適地に対する需要は
依然として旺盛だが、建築費高騰から投資採
算性は悪化。

仙台港に隣接する利便性良好な工業地域。供
給が極めて少ないため取引件数は非常に少な
いが、割安な価格帯もあって潜在需要は高い
。

特段の変動要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 多賀城 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１２０
８０
-53		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西40.1m県
道、中間画地
工業
地区計画等
(70,200)
b ２４１２０
７０
-1050		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東8m区画街路
、中間画地
工専

(60,200)
c ２４１２０
９０
-1003		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
工専
特別用途地区
駐車付置義務
(60,200)
d ２４１２０
６０
-1003		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東21m県道、
南西8.8m、
二方路
準工
高度地区4種
災害危険区域
(70,200)
e ２４１２０
４０
-1008		 仙台市宮城野区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南7m市道、
中間画地
工専
特別用途地区
駐車付置義務
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
75,625  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
91,017 		 100
[ 197.6]
46,061 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
46,100 
b (　           ) 
64,166  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
70,390 		 100
[ 123.3]
57,088 
57,100 
c (　           ) 
67,519  		 100
[ 100.0]		 [ 116.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
78,862 		 100
[ 171.0]
46,118 
46,100 
d (　           ) 
46,900  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
50,165 		 100
[ 133.9]
37,465 
37,500 
e (　     61,363) 
61,363  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
69,463 		 100
[ 173.9]
39,944 
39,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +88.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +80.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +85.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     43,300 円／㎡]  



多賀城 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

103,677,408 
23,193,600 
80,483,808 
70,707,000 
9,776,808 		 （　0.9540）
9,327,075 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    233,176,875 円　　　　（　     23,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
多賀城 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼工場 3,000.00 Ｓ3 9,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 60 ％   200 ％   200 ％   9,917 ㎡     99.3 m x   91.3 m  前面道路：市道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建の倉庫（一棟貸し） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 3		 倉庫
9,000.00 
100.0 
9,000.00 
995 
8,955,000 		 6.0  53,730,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
9,000.00 
100.0 
9,000.00 

8,955,000 		 53,730,000 
0 
⑨年額支払賃料      8,955,000 円　×　12ヶ月　＝　     107,460,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   9,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       107,460,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,298,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 103,161,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        53,730,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         515,808 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     103,677,408 円　　　　（　        10,455 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１２０３２
　　　　-13		 1,377  
(   1,345) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 80.0]		 100
[110.0]		 100
[145.0]
981 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　      995 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１２０３２
　　　　-31		 1,129  
(   1,126) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 72.0]		 100
[ 95.0]		 100
[145.0]
1,035 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
多賀城 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,330,000 円  　　　　  1,110,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 3,223,800 円  　　　      107,460,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,097,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   11,322,000 円  　　　　  1,110,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,110,000 円  　　　　  1,110,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,110,000 円  　　　　  1,110,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      23,193,600 円　（　　　　　　         2,339 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9540    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,110,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 120,000 円／㎡　×　   9,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 70,707,000 円  
（　　　　　         7,130 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 103,677,408 円      
②総費用 23,193,600 円      
③純収益　①－② 80,483,808 円      
④建物等に帰属する純収益 70,707,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,776,808 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,327,075 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          941 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    233,176,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      23,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 多賀城 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　多賀城市栄二丁目１９０番１
 3706000115090-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
多賀城 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
多賀城 9-1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　高森　幹雄   TEL.
鑑定評価額 427,000,000 円  １㎡当たりの価格 43,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 29,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 多賀城市栄２丁目１９０番１
｢栄２－７－３６｣		 ②地積
　(㎡)		 9,917  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）

1:1		 事務所

Ｓ2		 工場、倉庫、事業所
等が建ち並ぶ工業地
域		 南40m市道、東側道 水道、下水 多賀城

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   170 ｍ、南   200 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 仙台港周辺部に位置し、中乃
至大規模画地中心の工業地域		 街

路		 ４０ｍ市道 交通

施設		 多賀城駅南東方

2.0km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 仙台港、三陸自動車道、主要幹線道路へのアクセスに優れる立地で、物流拠点としての優位性があり、新型コロ
ナで加速化した物流施設用地の需要増大の影響を受けて、地価は当面上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台広域都市圏内の工業地域。需要者の中心は大手物流事業者、製造業者である。近隣地域が存する仙
台港背後地一帯は、仙台港、仙台市中心部、高速道Ｉ．シー．に近く物流の拠点として機能している。新型コロナの影
響で物流需要が増大し、流通業務地のうち物流施設用地需要が強い一方、供給が少なく地価は引き続き上昇傾向にある
。取引の中心となる価格帯は、画地規模等が様々であり見い出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の工場、倉庫、事業所等が建ち並ぶ中、収益物件もあるとみられることから収益価格も試算したが土地価格に見合
った賃料水準にはなく、低めに試算された。本地域は投資対象として収益性の高い地域とはいえず、取引にあたっては
現実の売買価格を指標に取引されているものと考えられる。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参考として、代
表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台宮城野 9-3             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     56,000 円／㎡		 [112.5]
100		 100
[103.0]		 100
[142.0]		 [100.0]
100		 43,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利も終わりの兆しはあるが投資需要は以
前旺盛で、仙台市のベッドタウンである当市
の地価は、コロナ禍の収束も追い風となって
上昇傾向が加速。

新型コロナの影響による物流施設需要の高ま
りを受けて、仙台港周辺の工業系地域の土地
需要は高まっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 多賀城 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１２０
２０
-1039		 塩竈市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西10m市道、
中間画地
準工
臨港地区
(60,200)
b ２４１２０
６０
-1003		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東21m県道、
南西8.8m、
二方路
準工
高度地区4種
災害危険区域
(70,200)
c ２４１２０
７０
-1063		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西12m区画
街路、
中間画地
工専

(60,200)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
53,891  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
48,992 		 100
[ 110.0]
44,538 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
44,500 
b (　           ) 
46,900  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
53,918 		 100
[ 141.9]
37,997 
38,000 
c (　           ) 
59,736  		 100
[ 100.0]		 [ 116.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
69,652 		 100
[ 145.0]
48,036 
48,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +29.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     43,100 円／㎡]  



多賀城 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

101,061,383 
26,479,560 
74,581,823 
66,600,000 
7,981,823 		 （　0.9540）
7,614,659 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    190,366,475 円　　　　（　     19,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
多賀城 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 3,000.00 Ｓ3 9,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 60 ％   200 ％   200 ％   9,917 ㎡     99.3 m x   91.3 m  前面道路：市道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建の倉庫を想定した ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 3		 倉庫
3,000.00 
100.0 
3,000.00 
993 
2,979,000 		 3.0  8,937,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
9,000.00 
100.0 
9,000.00 

8,937,000 		 26,811,000 
0 
⑨年額支払賃料      8,937,000 円　×　12ヶ月　＝　     107,244,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   9,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       107,244,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     6,434,640 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 100,809,360 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        26,811,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         252,023 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     101,061,383 円　　　　（　        10,191 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１２０９２
　　　　-22		 1,089  
(   1,062) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
990 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　      995 円/㎡

　月額支払賃料
（　      993 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１２０４２
　　　　-1001		 1,265  
(   1,235) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,100 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
多賀城 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,440,000 円  　　　　  1,110,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 4,289,760 円  　　　      107,244,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,097,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   11,322,000 円  　　　　  1,110,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,220,000 円  　　　　  1,110,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,110,000 円  　　　　  1,110,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      26,479,560 円　（　　　　　　         2,670 円／㎡）　　（経費率　　  26.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9540    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,110,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 120,000 円／㎡　×　   9,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0600     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 45 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 66,600,000 円  
（　　　　　         6,716 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 101,061,383 円      
②総費用 26,479,560 円      
③純収益　①－② 74,581,823 円      
④建物等に帰属する純収益 66,600,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,981,823 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,614,659 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          768 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    190,366,475 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      19,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 多賀城 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　多賀城市栄二丁目１９０番１
 3706000115090-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考