令和6年1月15日　提出 多賀城 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多賀城 -12 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　江澤　亜樹   TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多賀城市下馬３丁目１２６番１０ ｢下馬３－２５－１８｣ ②地積 　(㎡) 246   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多くアパ ート等も混在する住 宅地域 北西4m市道 水道、下水 下馬 930m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   140 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高台にある旧来からの住宅地 域 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 下馬駅東方 930m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 利便性に優るＪＲ仙石線沿線の住宅地域であるが、北方の塩竈市との行政境付近にあり街路条件がやや劣るため 需要は市内では弱い。地価は若干の上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ仙石線沿線の住宅地域であり、隣接する塩竈市に及ぶ。需要者は同一需給圏内の居住者が中心である が、圏外からの転入も見られる。利便性に応じて選好性も左右され、周辺の需要は安定している。大学移転の地価への 影響は顕在化していない。土地は２５０㎡程度の標準規模で１５００万円程度、中古住宅で２０００～２５００万円程 度、新築の建売住宅で３０００～３５００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパートも散見されるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、建築費の上昇も継続しており 、収益価格はマイナスに試算された。自己使用目的での取引が中心であり、居住の快適性を重視する住宅地域であるの で、代表標準地との検討を踏まえ、実際の市場における取引事例から求められた比準価格により鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　多賀城 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,700 円／㎡ [107.4] 100 100 [101.0] 100 [127.5] [100.0] 100 59,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅ローン金利の変動、物価高の影響を受け る。仙台通勤圏では駅徒歩圏等の利便性に優 る住宅地の需要が引続き堅調である。 街路条件が劣り、画地配置が雑然とするもの の、ＪＲ駅徒歩圏にあり、利便性に優ること から需要は堅調である。 地域内の標準的画地であり格別の変動はない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％