別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
多賀城 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
多賀城 -8 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　有川　卓也   TEL.
鑑定評価額 25,000,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 77,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 多賀城市中央２丁目５４番３３
｢中央２－１９－２｣		 ②地積
　(㎡)		 240  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、マンショ
ン等が建ち並ぶ住宅
地域		 西11.5m市道 水道、ガス、下水 多賀城

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   220 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 丘陵地に形成された品等の高
い住宅地域		 街

路		 基準方位北、１１．
５ｍ市道		 交通

施設		 多賀城駅北方

550m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺では東北学院大キャンパス跡地において複合施設の再開発が予定されているものの、しばらくは概ね現状程
度で推移するものと予測する。建築費高騰の影響等が懸念されるが、地価は上昇基調を維持と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     46,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、多賀城市中心部及びその周辺に形成された住宅地域一円。主たる需要者は、圏内居住者が中心であるが
、仙台市等からの流入も一部見られる。圏内には最寄駅から徒歩圏内で利便性も良好な品等の高い住宅地域が多く、需
要は堅調であるが、総額的観点から画地の細分化も見られる。また学院大跡地の開発動向が注目されている。土地は２
４０㎡程度の更地で２，５００万円前後、新築戸建住宅で総額４，０００～４，５００万円程度が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺にマンション等も見られる住宅地域であるが、主に自己利用目的での取引が中心となる地域であり、居住の快適性
や利便性が重視されるため、土地価格に見合った賃料水準が収受できず収益価格は低位に求められた。一方、環境要因
や周辺の取引価格水準等の市場性を十分に反映した比準価格の説得力は高いと判断する。よって、本件では比準価格を
標準に、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　多賀城 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     71,700 円／㎡		 [107.4]
100		 100
[101.0]		 100
[ 74.5]		 [101.0]
100		 103,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費高騰や物価上昇の影響等から不動産価
格は上昇圧力が強い。住宅取得意欲は減退気
味だが、変動金利は依然低水準が続き需要を
支えている。

ＪＲ多賀城駅から徒歩圏内にある選好性の高
い住宅地域で、希少性もあり需要は堅調。近
隣では東北学院大学跡地の開発が予定されて
いる。

特段の変動要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 多賀城 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１２０
５０
-1023		 多賀城市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
２低専

(60,200)
b ２４１２０
８０
-41		 多賀城市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m未舗装私
道、中間画地
１中専

(60,160)
c ２４１２０
８０
-5		 多賀城市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
２低専

(60,200)
d ２４１２０
１０
-1048		 多賀城市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東17m市道、
北西6m、角地
近商

(80,300)
e ２４１２０
５０
-11		 多賀城市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.5m市道、
北4m、角地
１中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
85,923  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
89,844 		 100
[  87.5]
102,679 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
104,000 
b (　           ) 
81,505  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
82,224 		 100
[  78.9]
104,213 
105,000 
c (　           ) 
94,073  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 111.1]
88,061 		 100
[  87.5]
100,641 
102,000 
d (　           ) 
92,983  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
101,361 		 100
[  97.9]
103,535 
105,000 
e (　           ) 
70,386  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.3]
65,292 		 100
[  64.0]
102,019 
103,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 +11.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　 +13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    104,000 円／㎡]  



多賀城 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,950,357 
802,166 
3,148,191 
2,656,500 
491,691 		 （　0.9684）
476,154 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     11,073,349 円　　　　（　     46,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
多賀城 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 99.90 Ｗ2 199.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   240 ㎡     14.3 m x   16.8 m  前面道路：市道     　  11.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建アパート（少人数世帯タイプ、平均専有面積３３．３㎡程度） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
99.90 
100.0 
99.90 
1,599 
159,740 		 2.0  319,480 
1.0  159,740 

 2～ 2		 住宅
99.90 
100.0 
99.90 
1,632 
163,037 		 2.0  326,074 
1.0  163,037 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
199.80 
100.0 
199.80 

322,777 		 645,554 
322,777 
⑨年額支払賃料        322,777 円　×　12ヶ月　＝　       3,873,324 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     199.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,873,324 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       246,799 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,866,525 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           645,554 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,068 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          322,777 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          77,764 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,950,357 円　　　　（　        16,460 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１２０３２
　　　　-26		 1,323  
(   1,296) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 75.0]		 100
[103.0]		 100
[105.0]
1,664 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,670 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,632 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１２０３２
　　　　-27		 1,367  
(   1,367) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,675 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
多賀城 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 175,000 円  　　　　     35,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 205,666 円  　　　        4,113,324　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       54,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      297,500 円  　　　　     35,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        35,000 円  　　　　     35,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,000 円  　　　　     35,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         802,166 円　（　　　　　　         3,342 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 25 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9684    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     199.80 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0759     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0661 ×　 45 ％　＋　0.0810 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,656,500 円  
（　　　　　        11,069 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,950,357 円      
②総費用 802,166 円      
③純収益　①－② 3,148,191 円      
④建物等に帰属する純収益 2,656,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 491,691 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 476,154 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,984 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,073,349 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      46,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 多賀城 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　多賀城市中央二丁目５４番３３
 3706000116806-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
多賀城 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
多賀城 -8 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　忠一   TEL.
鑑定評価額 24,500,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 77,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 多賀城市中央２丁目５４番３３
｢中央２－１９－２｣		 ②地積
　(㎡)		 240  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、マンショ
ン等が建ち並ぶ住宅
地域		 西11.5m市道 水道、ガス、下水 多賀城

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   220 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 高台に位置し品等の比較的優
れる住宅地域		 街

路		 基準方位北、１１．
５ｍ市道		 交通

施設		 多賀城駅北方

550m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 多賀城駅や市役所等の公益施設にほど近い高台の住宅地域で、需要は堅調に推移している。インフレの悪影響が
懸念されるものの、地価は当面上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     47,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、多賀城市及び周辺市町の住宅地域一円。需要者の中心は戸建住宅の取得を目的とする個人等と考えられ
る。近年の良好な資金調達環境等を背景に戸建住宅等に対する需要は堅調であり、地価は安定的に推移している。市場
の中心となる土地の価格帯は、２４０㎡程度の更地で２，４００万円前後と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅を中心とした地域で、一部アパート等も見られるが、土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されていないた
め、収益物件としての採算性は乏しく、収益価格は低位に求められた。また、当該地域は居住の快適性を重視した住宅
地域で、自用目的の取引が中心となり、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。よって、収益価
格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　多賀城 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     71,700 円／㎡		 [107.4]
100		 100
[101.0]		 100
[ 76.3]		 [101.0]
100		 101,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価の推移に注意が必要であるものの、国内
において依然金利は低い水準が続いており、
市内の利便性等の優る地域での需要は堅調に
推移している。

多賀城駅や市役所等の公益施設にほど近い高
台の住宅地域で、需要は堅調に推移している
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 多賀城 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１２０
１０
-1048		 多賀城市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東17m市道、
北西6m、角地
近商

(80,300)
b ２４１２０
３０
-60		 多賀城市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東12m市道、
北12m、西12m、
南16m、
四方路
１中専

(70,200)
c ２４１２０
３０
-63		 多賀城市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d ２４１２０
３０
-21		 多賀城市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
92,983  		 100
[ 100.0]		 [ 111.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
100,747 		 100
[  99.6]
101,152 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
102,000 
b (　           ) 
39,213  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[  60.0]		 100
[  73.5]
91,408 		 100
[  90.9]
100,559 
102,000 
c (　           ) 
89,429  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
88,995 		 100
[  89.3]
99,658 
101,000 
d (　           ) 
95,382  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
101,864 		 100
[  93.1]
109,414 
111,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -26.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    102,000 円／㎡]  



多賀城 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,867,018 
799,709 
3,067,309 
2,562,000 
505,309 		 （　0.9712）
490,756 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     11,412,930 円　　　　（　     47,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
多賀城 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 99.90 Ｗ2 199.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   240 ㎡     14.3 m x   16.8 m  前面道路：市道     　  11.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 少人数世帯タイプ、平均専有面積３３．３０㎡（６戸）。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
99.90 
100.0 
99.90 
1,579 
157,742 		 2.0  315,484 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
99.90 
100.0 
99.90 
1,611 
160,939 		 2.0  321,878 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
199.80 
100.0 
199.80 

318,681 		 637,362 
0 
⑨年額支払賃料        318,681 円　×　12ヶ月　＝　       3,824,172 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     199.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により十分担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,824,172 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       203,209 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,860,963 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           637,362 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,055 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,867,018 円　　　　（　        16,113 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１２０８２
　　　　-15		 1,599  
(   1,566) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,683 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,614 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,611 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１２０８２
　　　　-17		 1,606  
(   1,574) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,545 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
多賀城 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 175,000 円  　　　　     35,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 203,209 円  　　　        4,064,172　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       54,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      297,500 円  　　　　     35,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        35,000 円  　　　　     35,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,000 円  　　　　     35,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         799,709 円　（　　　　　　         3,332 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     199.80 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0732     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 45 ％　＋　0.0810 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,562,000 円  
（　　　　　        10,675 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,867,018 円      
②総費用 799,709 円      
③純収益　①－② 3,067,309 円      
④建物等に帰属する純収益 2,562,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 505,309 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 490,756 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,045 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,412,930 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      47,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 多賀城 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　多賀城市中央二丁目５４番３３
 3706000116806-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考