別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名取 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名取 5-3 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　信行   TEL.
鑑定評価額 304,000,000 円  １㎡当たりの価格 68,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 50,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名取市増田７丁目３２８番１
｢増田７－１３－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 4,441  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)
不整形
1.5:1		 店舗兼事務所

Ｓ2		 自動車販売会社、店
舗等が建ち並ぶ路線
商業地域		 東26m国道、北東側道 水道、下水 名取

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    20 ｍ、南   290 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 沿道施設用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     4,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 名取市のほぼ中央部を南北に
通過する国道４号バイパス沿
いに形成された路線商業地域		 街

路		 ２６ｍ国道 交通

施設		 名取駅北東方

1.2km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中心市街地付近に形成された成熟した路線商業地域で、商業施設の連坦度が高く、需要も堅調であり、企業等に
慎重姿勢も見受けられたが、出店意欲も回復しており、地価は今後も上昇傾向で推移して行くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 沿道施設用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     38,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は名取市を中心に隣接する仙台市太白区等の路線商業地域の圏域。需要者の中心は自己の業務用目的で県内
外に店舗展開する飲食店や物販店舗、カーディーラー等である。市内北部の車両通行量が非常に多い国道４号バイパス
沿いで、店舗等の連坦度が高いエリアに位置するため、事業用地の需要は依然堅調である。なお、画地条件・建物規模
・構造・用途等により取引価格が大きく異なる為、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主要幹線街路沿いに形成された路線商業地域で、賃貸用の店舗・事務所等も見受けられる。しかし、不動産投資に見合
う合理的な賃料水準が形成されておらず、収益性は乏しく、需要者の多くは、土地の収益性を顧慮しながらも、圏域内
の競合地域の地価水準を比較考慮して意思決定を行うものと考えられる。よって、市場の実態をより反映している比準
価格を重視し、収益価格を比較考量の上、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名取 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     38,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 60.4]		 [101.0]
100		 68,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかに回復している中、建築費・金
利上昇に懸念はあるが、コロナ後の人流・消
費回復等から名取市内の商業地では、出店需
要も堅調である。

商業集積度は比較的高く維持されており、背
後住宅地域の地価上昇が続く中で、需要は今
後も堅調に推移することが見込まれ、地価は
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 -43.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名取 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１４０
３０
-70		 名取市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東26m国道、
南15m、西4m、
三方路
準工

(60,200)
b ２４１４０
００
-332		 名取市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西26m国道、
中間画地
準工

(60,200)
c ２４１４０
００
-58		 名取市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7.9m県道
、北東5m、
角地
１住居

(60,200)
d ２４１４０
２０
-85		 名取市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南9m道路、
中間画地
準工

(60,200)
e ２４１４０
００
-73		 岩沼市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西18m市道、
中間画地
商業

(80,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
70,627  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
73,458 		 100
[ 103.0]
71,318 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
72,000 
b (　           ) 
56,929  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
62,166 		 100
[  89.6]
69,382 
70,100 
c (　           ) 
71,227  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
72,344 		 100
[  99.9]
72,416 
73,100 
d (　           ) 
59,491  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
61,038 		 100
[  83.8]
72,838 
73,600 
e (　           ) 
102,905  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
108,656 		 100
[ 133.7]
81,269 
82,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     72,000 円／㎡]  



名取 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適切な再調達原価が把握できず、適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,998,158 
8,969,444 
26,028,714 
18,517,600 
7,511,114 		 （　0.9746）
7,320,332 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    170,240,279 円　　　　（　     38,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名取 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 1,600.00 Ｓ1 1,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 70 ％   200 ％   200 ％   4,441 ㎡     80.0 m x   55.5 m  前面道路：国道     　  26.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建の沿道サービス型店舗（１棟貸し） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括賃貸を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
1,600.00 
100.0 
1,600.00 
1,944 
3,110,400 		 6.0  18,662,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,600.00 
100.0 
1,600.00 

3,110,400 		 18,662,400 
0 
⑨年額支払賃料      3,110,400 円　×　12ヶ月　＝　      37,324,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        37,324,800 円　　×　　   6.7 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,500,762 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,824,038 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,662,400 円　×　　  93.3 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         174,120 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,998,158 円　　　　（　         7,881 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１４０３２
　　　　-20		 2,234  
(   2,223) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[122.0]		 100
[100.0]
1,928 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,954 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,944 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１４０３２
　　　　-16		 1,908  
(   1,863) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]
1,973 
c ２４１４０３２
　　　　-1		 1,482  
(   1,443) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 84.0]		 100
[100.0]
1,960 
名取 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,465,000 円  　　　　    293,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,119,744 円  　　　       37,324,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,312,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,486,700 円  　　　　    293,000,000　×　　  70.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       293,000 円  　　　　    293,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       293,000 円  　　　　    293,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,969,444 円　（　　　　　　         2,020 円／㎡）　　（経費率　　  25.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9746    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 293,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 178,000 円／㎡　×　   1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0528 ×　 45 ％　＋　0.0600 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,517,600 円  
（　　　　　         4,170 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,998,158 円      
②総費用 8,969,444 円      
③純収益　①－② 26,028,714 円      
④建物等に帰属する純収益 18,517,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,511,114 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,320,332 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,648 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    170,240,279 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      38,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名取 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名取市増田七丁目３２８番１
 3708000189851-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名取 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名取 5-3 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　猿渡　俊   TEL.
鑑定評価額 304,000,000 円  １㎡当たりの価格 68,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 50,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名取市増田７丁目３２８番１
｢増田７－１３－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 4,441  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)
不整形
1.5:1		 店舗兼事務所

Ｓ2		 自動車販売会社、店
舗等が建ち並ぶ路線
商業地域		 東26m国道、北東側道 水道、下水 名取

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    20 ｍ、南   290 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 沿道施設用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     4,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道４号線バイパス沿いに、
郊外型店舗、沿道施設等が建
ち並ぶ路線商業地域		 街

路		 ２６ｍ国道 交通

施設		 名取駅北東方

1.2km		 法令

規制		 準工
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道４号バイパス沿いの路線商業地域で、全国展開する飲食店舗や物販店舗等も多数立地するエリアで出店希望
者が多く土地需要は強い。今後も地価は底堅く推移するものと予想される。
(3)最有効使用の判定 沿道施設用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     39,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は名取市を中心とした宮城県南部の商業地域一円。需要者は、不動産業者や飲食店舗、物販店舗等の進出を
目論む事業者が中心となる。東北地方屈指の幹線道路で車両通行量が非常に多い国道４号バイパス沿いの路線商業地域
で、全国展開する飲食店や物販店舗、カーディーラーが多い。土地賃貸が多いが、売り物件が出た場合の土地に対する
引き合いは強いと推定される。需要の中心となる価格帯は４，５００㎡程度の土地で３億円程度と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市場分析等に基づき、一棟貸店舗を想定して土地残余法を適用したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず
収益価格は低位に試算された。本件においては、主たる需要者である事業者等が不動産取引市場の実態を重視して取引
の意思決定を行う点を踏まえ、比準価格がより説得力のあるものと判断し、収益価格は参考程度に留め、代表標準地と
の検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名取 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     38,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 63.6]		 [101.0]
100		 65,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 既存商業地の商況は厳しく地価も不透明であ
る。ただし住宅地需要による下支えがある地
点や駅近・ロードサイド沿い等では依然需要
が高い。

国道４号沿いの路線商業地域で物価高騰等の
懸念材料もあるが全国展開している飲食店等
も多数出店し土地需要は依然根強く地価は上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 -40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名取 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１４０
５０
-355		 名取市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m私道、
中間画地
準住居

(60,160)
b ２４１４０
３０
-70		 名取市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東26m国道、
南15m、西4m、
三方路
準工

(60,200)
c ２４１４０
００
-332		 名取市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西26m国道、
中間画地
準工

(60,200)
d ２４１４０
２０
-54		 仙台市太白区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m県道、
西18m、角地
２住居
高度地区3種
(70,200)
e ２４１４０
６０
-44		 岩沼市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東36m国道、
中間画地
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
88,205  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
92,834 		 100
[ 135.6]
68,462 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
69,100 
b (　           ) 
70,627  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
73,458 		 100
[ 109.0]
67,393 
68,100 
c (　           ) 
56,929  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
62,166 		 100
[  91.8]
67,719 
68,400 
d (　           ) 
131,541  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
132,435 		 100
[ 188.1]
70,407 
71,100 
e (　           ) 
18,684  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  60.0]
32,386 		 100
[  54.4]
59,533 
60,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -16.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +90.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　 -40.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     68,500 円／㎡]  



名取 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

40,595,349 
11,009,780 
29,585,569 
21,930,400 
7,655,169 		 （　0.9746）
7,460,728 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    173,505,302 円　　　　（　     39,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名取 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
１階建店舗 1,800.00 Ｓ1 1,800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 70 ％   200 ％   200 ％   4,441 ㎡     80.0 m x   55.5 m  前面道路：国道     　  26.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階建店舗（１棟貸し）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
  ～ 1		 店舗
1,800.00 
100.0 
1,800.00 
1,981 
3,565,800 		 6.0  21,394,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,800.00 
100.0 
1,800.00 

3,565,800 		 21,394,800 
0 
⑨年額支払賃料      3,565,800 円　×　12ヶ月　＝　      42,789,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        42,789,600 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,396,218 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 40,393,382 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        21,394,800 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         201,967 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      40,595,349 円　　　　（　         9,141 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１４１０２
　　　　-307		 2,063  
(   2,038) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,965 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,991 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,981 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１４１０２
　　　　-308		 1,914  
(   1,910) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,914 
c ２４１４１０２
　　　　-309		 2,408  
(   2,377) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,094 
名取 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,735,000 円  　　　　    347,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,139,480 円  　　　       42,789,600　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,312,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,129,300 円  　　　　    347,000,000　×　　  70.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       347,000 円  　　　　    347,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       347,000 円  　　　　    347,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,009,780 円　（　　　　　　         2,479 円／㎡）　　（経費率　　  27.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9746    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 347,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 187,000 円／㎡　×　   1,800.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0528 ×　 45 ％　＋　0.0600 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,930,400 円  
（　　　　　         4,938 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 40,595,349 円      
②総費用 11,009,780 円      
③純収益　①－② 29,585,569 円      
④建物等に帰属する純収益 21,930,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,655,169 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,460,728 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,680 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    173,505,302 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      39,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名取 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名取市増田七丁目３２８番１
 3708000189851-0000
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備考