別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名取 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名取 5-2 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　公正   TEL.
鑑定評価額 94,600,000 円  １㎡当たりの価格 96,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 72,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名取市手倉田字諏訪４６６番１
 ②地積
　(㎡)		 985  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 店舗兼倉庫

Ｓ2		 中小規模店舗、一般
住宅が混在する路線
商業地域		 東22m県道 水道、下水 名取

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南   140 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層沿道型店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 名取市の中心市街地西部を縦
貫する県道仙台館腰線沿いに
形成された路線商業地域。		 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 名取駅南西方

750m		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 同一路線の大規模商業施設が集まる地区からやや外れ、一部に住宅等も混在するが、車輌交通量は多く、一定の
繁華性を維持する。近接する中心市街地の地価上昇の影響を受けており、暫くは上昇傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層沿道型店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     45,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は仙台都市圏南部の名取市・岩沼市・仙台市太白区の商業地域。大規模画地が少ないため、需要者の中心は
地元の店舗経営企業となるが、集客力を見込んだ全国展開の中央資本もその一翼を構成。コロナ禍の行動制限が緩和さ
れ地域経済に回復の兆しが見られ、また、近接する中心部の住宅地域で地価が大きく上昇しているため、成約価格はそ
の影響下にあり上昇傾向にある。標準的画地規模の事業用地で総額９０００万円程度の相場が形成されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同路線沿いに貸店舗や共同住宅等は見られるが、建築単価高騰に比べ、賃貸市場はやや不活発で、賃料水準も不安定で
低水準に留まっているため、収益価格は低位に試算された。他方、典型的需要者の行動としては、代替性を有した物件
につき立地条件等の比較を行い、吟味のうえ取得の可否を意思決定することが一般的である。よって、当該行動に即し
た比準価格を採用することを妥当と判断し、収益価格は参考程度に留めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症も収束の状況を迎
え、経済は回復基調にある。企業の投資意欲
は高く、一定の空店舗が生じつつも、地価は
上昇基調にある。

コロナ禍の収束に伴い路線商業地域に対する
需要は回復基調にあるとともに、隣接する中
心部の住宅地域の地価上昇の影響が認められ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名取 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１４０
３０
-70		 名取市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東26m国道、
南15m、西4m、
三方路
準工

(60,200)
b ２４１４０
００
-332		 名取市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西26m国道、
中間画地
準工

(60,200)
c ２４１４０
９０
-81		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m県道、
西18m、東6m、
三方路
１住居
高度地区3種
(70,200)
d ２４１４０
３０
-42		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東40m国道、
北3.3m、
二方路
近商
高度地区4種
(90,300)
e ２４１４１
００
-58		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北8.5m市道、
中間画地
近商
高度地区4種
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
70,627  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
73,458 		 100
[  75.8]
96,910 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
96,900 
b (　           ) 
56,929  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
62,166 		 100
[  62.6]
99,307 
99,300 
c (　           ) 
121,775  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 105.0]
141,491 		 100
[ 144.4]
97,985 
98,000 
d (　           ) 
152,592  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
161,087 		 100
[ 162.8]
98,948 
98,900 
e (　           ) 
100,275  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
104,888 		 100
[ 107.9]
97,209 
97,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +43.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     98,000 円／㎡]  



名取 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、原価法の適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,529,710 
2,108,035 
5,421,675 
3,447,540 
1,974,135 		 （　0.9756）
1,925,966 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     44,789,907 円　　　　（　     45,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名取 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 289.83 Ｓ1 289.83
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   985 ㎡     27.5 m x   35.8 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ロードサイド型の貸店舗となり、賃貸形式は一棟貸しを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 地積及び形状を考慮し想定した建物より査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
289.83 
100.0 
289.83 
2,282 
661,392 		 6.0  3,968,352 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
289.83 
100.0 
289.83 

661,392 		 3,968,352 
0 
⑨年額支払賃料        661,392 円　×　12ヶ月　＝　       7,936,704 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     289.83 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,936,704 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       444,455 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,492,249 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,968,352 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          37,461 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,529,710 円　　　　（　         7,644 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１４００２
　　　　-19		 2,441  
(   2,378) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,372 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,293 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,282 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１４０３２
　　　　-16		 1,908  
(   1,863) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,245 
c ２４１４０３２
　　　　-20		 2,234  
(   2,223) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,263 
名取 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 268,500 円  　　　　     53,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 396,835 円  　　　        7,936,704　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      787,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      547,700 円  　　　　     53,700,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        53,700 円  　　　　     53,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        53,700 円  　　　　     53,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,108,035 円　（　　　　　　         2,140 円／㎡）　　（経費率　　  28.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 53,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     289.83 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0642     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,447,540 円  
（　　　　　         3,500 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,529,710 円      
②総費用 2,108,035 円      
③純収益　①－② 5,421,675 円      
④建物等に帰属する純収益 3,447,540 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,974,135 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,925,966 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,955 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     44,789,907 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      45,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名取 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名取市手倉田字諏訪４６６番１
 3708000140127-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名取 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名取 5-2 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　千田　典信   TEL.
鑑定評価額 94,600,000 円  １㎡当たりの価格 96,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 72,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名取市手倉田字諏訪４６６番１
 ②地積
　(㎡)		 985  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 店舗兼倉庫

Ｓ2		 中小規模店舗、一般
住宅が混在する路線
商業地域		 東22m県道 水道、下水 名取

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南   140 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層沿道型店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 名取市の中心市街地西部を縦
貫する県道仙台館腰線沿いに
形成された路線商業地域。		 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 名取駅南西方

750m		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 商業集積にやや欠け、住宅もみられる路線商業地域。交通量は多いことから商業地としての需要もみられ、かつ
、中心市街地へのアクセスも良好で住宅地としての需要もあることから地価は上昇傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層沿道型店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     45,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に同一路線沿いの名取市・岩沼市・仙台市太白区の路線商業地域。主たる需要者は地元企業だが、車輛
交通量をもとに全国展開の企業の参入も考えられる。仙台都市圏の商況は安定しており、近接する大手町等の住宅地域
の地価上昇も影響し、当該地域の地価は上昇傾向にある。標準的画地規模の事業用地で総額９５００万円程度の相場が
形成されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一路線沿線で貸店舗や共同住宅等はみられるが、不動産投資に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位
に試算された。主たる需要者は、代替競争等の関係にある不動産の取引価格水準をもとに、立地等を比較精査のうえ取
得の意思決定を行う。よって、需要者の意思決定に即した比準価格を中心に、収益価格は参考として鑑定評価額を上記
のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高に歯止めが利かない状況であるが、個
人消費は堅調であり、店舗集積度の高い中心
市街地及びロードサイドの商業地への需要は
底堅い。

商業集積度にやや欠けるため商業地としては
停滞しているが、近隣の住宅地域の地価上昇
の影響から、当該地域の地価も上昇傾向にあ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名取 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１４０
３０
-70		 名取市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東26m国道、
南15m、西4m、
三方路
準工

(60,200)
b ２４１４０
００
-332		 名取市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西26m国道、
中間画地
準工

(60,200)
c ２４１４０
５０
-355		 名取市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m私道、
中間画地
準住居

(60,160)
d ２４１４０
９０
-81		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m県道、
西18m、東6m、
三方路
１住居
高度地区3種
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
70,627  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
73,458 		 100
[  75.0]
97,944 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
97,900 
b (　           ) 
56,929  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
62,166 		 100
[  65.0]
95,640 
95,600 
c (　           ) 
88,205  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
92,834 		 100
[  94.5]
98,237 
98,200 
d (　           ) 
121,775  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 105.0]
141,491 		 100
[ 145.0]
97,580 
97,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     97,000 円／㎡]  



名取 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、原価法の適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,523,106 
2,110,687 
5,412,419 
3,428,280 
1,984,139 		 （　0.9756）
1,935,726 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     45,016,884 円　　　　（　     45,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名取 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 289.83 Ｓ1 289.83
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   985 ㎡     27.6 m x   35.8 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ロードサイド型の貸店舗となり、賃貸形式は一棟貸しを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 地積及び形状を考慮し想定した建物より査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
289.83 
100.0 
289.83 
2,280 
660,812 		 6.0  3,964,872 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
289.83 
100.0 
289.83 

660,812 		 3,964,872 
0 
⑨年額支払賃料        660,812 円　×　12ヶ月　＝　       7,929,744 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     289.83 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,929,744 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       444,066 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,485,678 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,964,872 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          37,428 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,523,106 円　　　　（　         7,638 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１４０３２
　　　　-16		 1,908  
(   1,863) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,245 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,291 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,280 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１４０４２
　　　　-341		 2,360  
(   2,322) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,360 
c ２４１４０６２
　　　　-24		 2,806  
(   2,734) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
2,267 
名取 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 267,000 円  　　　　     53,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 396,487 円  　　　        7,929,744　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      795,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      544,600 円  　　　　     53,400,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        53,400 円  　　　　     53,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        53,400 円  　　　　     53,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,110,687 円　（　　　　　　         2,143 円／㎡）　　（経費率　　  28.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 53,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 179,000 円／㎡　×　     289.83 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0642     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,428,280 円  
（　　　　　         3,480 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,523,106 円      
②総費用 2,110,687 円      
③純収益　①－② 5,412,419 円      
④建物等に帰属する純収益 3,428,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,984,139 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,935,726 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,965 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     45,016,884 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      45,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名取 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名取市手倉田字諏訪４６６番１
 3708000140127-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考