別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名取 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名取 5-1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　猿渡　俊   TEL.
鑑定評価額 180,000,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 80,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名取市増田２丁目３６８番
｢増田２－２－７｣		 ②地積
　(㎡)		 1,669  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:2		 銀行

ＲＣ2		 小売店舗、銀行等が
建ち並ぶ県道沿いの
商業地域		 東8.5m県道、背面道 水道、下水 名取

470m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    15 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 旧国道沿いの旧来からの中心
的商業地域		 街

路		 ８．５ｍ県道 交通

施設		 名取駅南東方

470m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 名取駅東口の既存商業地域で大型ＳＣ等との競合で商況は小康状態だが、開発素地は地価上昇が見込める。一方
で間口狭小画地等の開発が見込めない土地は需要が弱く地価は弱含み。地域内で格差が生じると予想される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     70,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は名取市を中心とした県南部商業地域一円。需要者は中小事業者等が中心で画地条件等次第で共同住宅開発
を目論む不動産業者等の参入も考えられる。既存商業地域で間口狭小画地が連担し郊外型大型ＳＣとの競合で商況は不
透明、土地需要は弱いが、間口が広い土地の場合は一転して開発業者等からの需要が見込め地価は強含みとなる。需要
の中心価格帯は１，７００㎡程度の土地で１億８千万円程度だが、間口狭小画地の場合はこれより低廉と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市場分析等に基づき、店舗・事務所・共同住宅用途の建物を想定して土地残余法を適用したが、土地価格に見合う賃料
水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。本件においては、主たる需要者である中小事業者等が不動産
取引市場の実態を重視して取引の意思決定を行う点を踏まえ、比準価格がより説得力のあるものと判断し、収益価格は
参考程度に留め、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名取 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     90,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.8]		 [100.0]
100		 108,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     99,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 既存商業地の商況は厳しく地価も不透明であ
る。ただし住宅地需要による下支えがある地
点や駅近・ロードサイド沿い等では依然需要
が高い。

名取駅東口の商業地域で商況は小康状態だが
、画地条件次第で開発素地となり得るため、
地域内でも土地需要に格差があり地価水準は
それぞれ異なる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名取 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１４０
５０
-355		 名取市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m私道、
中間画地
準住居

(60,160)
b ２４１４０
３０
-70		 名取市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東26m国道、
南15m、西4m、
三方路
準工

(60,200)
c ２４１４０
００
-332		 名取市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西26m国道、
中間画地
準工

(60,200)
d ２４１４０
２０
-54		 仙台市太白区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m県道、
西18m、角地
２住居
高度地区3種
(70,200)
e ２４１４１
００
-68		 名取市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
商業

(80,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
88,205  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
92,834 		 100
[  85.6]
108,451 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
108,000 
b (　           ) 
70,627  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
73,458 		 100
[  70.5]
104,196 
104,000 
c (　           ) 
56,929  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
62,166 		 100
[  56.5]
110,028 
110,000 
d (　           ) 
131,541  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
132,435 		 100
[ 119.4]
110,917 
111,000 
e (　           ) 
146,164  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
153,472 		 100
[ 142.5]
107,700 
108,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -46.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    108,000 円／㎡]  



名取 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

75,724,958 
20,068,710 
55,656,248 
50,368,500 
5,287,748 		 （　0.9534）
5,041,339 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    117,240,442 円　　　　（　     70,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名取 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅 750.00 ＲＣ5 3,750.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   1,669 ㎡     28.5 m x   57.0 m  前面道路：県道     　   8.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗・２階事務所・３階以上共同住宅の建物を想定、住戸は約４５㎡の２ＤＫを想定 ⑦有効率　  89.2 ％
の理由		 中層の店舗併用共同住宅としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
750.00 
76.0 
570.00 
2,911 
1,659,270 		 6.0  9,955,620 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
750.00 
85.0 
637.50 
2,156 
1,374,450 		 5.0  6,872,250 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
750.00 
95.0 
712.50 
1,575 
1,122,188 		 3.0  3,366,564 
1.0  1,122,188 

 4～ 4		 住宅
750.00 
95.0 
712.50 
1,607 
1,144,988 		 3.0  3,434,964 
1.0  1,144,988 

 5～ 5		 住宅
750.00 
95.0 
712.50 
1,639 
1,167,788 		 3.0  3,503,364 
1.0  1,167,788 

計
3,750.00 
89.2 
3,345.00 

6,468,684 		 27,132,762 
3,434,964 
⑨年額支払賃料      6,468,684 円　×　12ヶ月　＝　      77,624,208 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,345.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        77,624,208 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   5.6 ％　＝　　     4,427,596 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 74,636,612 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        27,132,762 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         256,133 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,434,964 円　×　　  94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　         831,080 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    120,000 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         1,133 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      75,724,958 円　　　　（　        45,371 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１４１０２
　　　　-304		 1,376  
(   1,348) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,619 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,613 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,575 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２４１４１０２
　　　　-305		 1,369  
(   1,316) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,611 
c ２４１４１０２
　　　　-306		 1,162  
(   1,161) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,608 
名取 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,095,000 円  　　　　    819,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,953,210 円  　　　       79,064,208　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      636,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,746,100 円  　　　　    819,000,000　×　　  70.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       819,000 円  　　　　    819,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       819,000 円  　　　　    819,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      20,068,710 円　（　　　　　　        12,024 円／㎡）　　（経費率　　  26.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 819,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 212,000 円／㎡　×　   3,750.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0615     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 45 ％　＋　0.0600 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 50,368,500 円  
（　　　　　        30,179 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 75,724,958 円      
②総費用 20,068,710 円      
③純収益　①－② 55,656,248 円      
④建物等に帰属する純収益 50,368,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,287,748 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,041,339 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,021 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    117,240,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      70,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名取 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名取市増田二丁目３６８番
 3708000167486-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名取 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名取 5-1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　真理   TEL.
鑑定評価額 180,000,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 80,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名取市増田２丁目３６８番
｢増田２－２－７｣		 ②地積
　(㎡)		 1,669  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:2		 銀行

ＲＣ2		 小売店舗、銀行等が
建ち並ぶ県道沿いの
商業地域		 東8.5m県道、背面道 水道、下水 名取

470m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    15 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 旧国道４号沿いに形成された
既存の中心的商業地域		 街

路		 ８．５ｍ県道 交通

施設		 名取駅南東方

470m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 商業地域としては衰退傾向にあるが、ＪＲ名取駅に近いことから、今後は店舗等用地のほか、分譲又は賃貸の共
同住宅用地としての需要も見込まれる。これを反映して、今後も地価は上昇傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     68,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は名取市及び周辺市町の商業地域一円。需要者は県内の企業、不動産業者等が中心である。旧来からの商業
地域であるが、顧客は郊外の大型商業施設等へ流出しているため、商業用地としての需要は低迷している。一方、共同
住宅等用地としての需要は堅調で、市場を下支えしている。取引価格は画地規模等によりまちまちで、また複合不動産
の取引も少なく、土地、複合不動産のいずれについても、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商況の厳しい中、貸店舗も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算さ
れた。自用目的の取引が中心となっていることから、収益価格は参考にとどめ、商業地における市場性を反映した比準
価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名取 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     90,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.8]		 [100.0]
100		 108,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     99,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナによる行動制限が撤廃され、市内
の大型店舗や郊外型商業施設、ロードサービ
ス施設等を中心に、商況は回復傾向にある。


衰退傾向にある旧来からの商業地域で、店舗
需要は停滞気味であるが、鉄道駅に近いこと
から、マンション等用地としての需要は増加
傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名取 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１４０
５０
-355		 名取市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m私道、
中間画地
準住居

(60,160)
b ２４１４０
３０
-70		 名取市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東26m国道、
南15m、西4m、
三方路
準工

(60,200)
c ２４１４０
２０
-328		 名取市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4m私道、
中間画地
準住居

(60,160)
d ２４１４０
２０
-332		 名取市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
e ２４１４０
２０
-335		 名取市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 南4m私道、
中間画地
準住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
88,205  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
92,834 		 100
[  85.7]
108,324 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
108,000 
b (　           ) 
70,627  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
73,458 		 100
[  67.9]
108,186 
108,000 
c (　           ) 
126,845  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
135,597 		 100
[ 121.0]
112,064 
112,000 
d (　           ) 
112,609  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
118,853 		 100
[ 111.8]
106,309 
106,000 
e (　           ) 
93,567  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
98,704 		 100
[  92.2]
107,054 
107,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    108,000 円／㎡]  



名取 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

75,921,949 
20,886,058 
55,035,891 
49,876,500 
5,159,391 		 （　0.9534）
4,918,963 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    114,394,488 円　　　　（　     68,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名取 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 750.00 ＲＣ5 3,750.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   1,669 ㎡     28.5 m x   57.0 m  前面道路：県道     　   8.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階：店舗・事務所（フロア貸し）、３～５階：共同住宅（１ＬＤＫ、約４４．５㎡、各階１６戸）を想定。 ⑦有効率　  89.2 ％
の理由		 中層の店舗事務所兼共同住宅としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
750.00 
76.0 
570.00 
2,900 
1,653,000 		 6.0  9,918,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
750.00 
85.0 
637.50 
2,200 
1,402,500 		 5.0  7,012,500 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
750.00 
95.0 
712.50 
1,609 
1,146,413 		 1.0  1,146,413 
1.0  1,146,413 

 4～ 4		 住宅
750.00 
95.0 
712.50 
1,587 
1,130,738 		 1.0  1,130,738 
1.0  1,130,738 

 5～ 5		 住宅
750.00 
95.0 
712.50 
1,617 
1,152,113 		 1.0  1,152,113 
1.0  1,152,113 

計
3,750.00 
89.2 
3,345.00 

6,484,764 		 20,359,764 
3,429,264 
⑨年額支払賃料      6,484,764 円　×　12ヶ月　＝　      77,817,168 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,345.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        77,817,168 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   5.5 ％　＝　　     4,359,144 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 74,898,024 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        20,359,764 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         192,400 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,429,264 円　×　　  94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　         830,580 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    100,000 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           945 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      75,921,949 円　　　　（　        45,489 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１４０２２
　　　　-25		 1,775  
(   1,775) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,585 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,645 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,609 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２４１４０９２
　　　　-37		 2,146  
(   2,101) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[105.0]		 100
[ 97.0]
1,756 
c ２４１４０９２
　　　　-39		 1,673  
(   1,673) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,593 
名取 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,866,000 円  　　　　    811,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,962,858 円  　　　       79,257,168　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      784,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,650,900 円  　　　　    811,000,000　×　　  70.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       811,000 円  　　　　    811,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       811,000 円  　　　　    811,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      20,886,058 円　（　　　　　　        12,514 円／㎡）　　（経費率　　  27.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 811,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　   3,750.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0615     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 45 ％　＋　0.0600 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 49,876,500 円  
（　　　　　        29,884 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 75,921,949 円      
②総費用 20,886,058 円      
③純収益　①－② 55,035,891 円      
④建物等に帰属する純収益 49,876,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,159,391 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,918,963 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,947 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    114,394,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      68,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名取 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名取市増田二丁目３６８番
 3708000167486-0000
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43 　
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46 　
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49 　
50 　
備考