令和6年1月15日　提出 名取 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名取 -4 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　智哉   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 60,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名取市名取が丘４丁目１番７２ ｢名取が丘４－９－１０｣ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 西6m市道 水道、ガス、下水 名取 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    50 ｍ、南   130 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年頃、市中心部南側 の丘陵地で県住宅供給公社に より開発された大型住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 名取駅南西方 2.4km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部に比較的近接する丘陵性の古い住宅団地であり、家屋の建替えが進みつつ概ね現状を維持して行くもの と思われる。周辺の平坦部に比べ割安感があり、地価は今後暫く上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名取市内の住宅地域一円。需要者の中心は主に市内の居住者である。造成時期の古い丘陵性の住宅団地 ではあるが、市内中心部における物件不足や地価・建築費の上昇傾向が強まるなか、当地区の割安感や中心市街地との 接近性が見直され、需要は底堅く推移しており、既存家屋の建て替えによる新たな小規模建売分譲が増えている。取引 の中心の価格帯としては、土地は標準的画地規模で１４００万円前後、新築戸建物件は３０００万円台となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅用に開発された住宅団地であり、アパート等の収益物件は少ない。転勤等の事情により住宅が賃貸されるケー スが散見される程度であり、賃貸市場が未成熟で合理的な不動産賃貸経営の想定が困難なため、収益価格は試算しなか った。取引は戸建住宅用地の自己使用目的が中心であることから、信頼性の高い取引事例に基づき市場の実態を適切に 反映した比準価格の採用を妥当と判断し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名取 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,000 円／㎡ [105.5] 100 100 [102.0] 100 [ 84.8] [101.0] 100 60,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 継続する低金利環境下にあって、都市部鉄道 沿線を中心に需要は依然として堅調。但し、 建築費の高騰に伴い住宅市場にはやや減速の 動きも見られる。 中心部に比較的近接した丘陵性の住宅団地で 、建替えに伴う住宅建築が進むなど街並みの 更新も見られる。割安感もあり需要は堅調で 地価は上昇傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.5 ％  ％