令和6年1月16日　提出 気仙沼 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   気仙沼 -5 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　冨田　毅   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 45,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 気仙沼市上田中１丁目６番３ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 、事業所が混在する 住宅地域 北西8m市道 水道 気仙沼 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   230 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道４５号及び県道気仙沼本 吉線の背後に位置する住宅地 域。 街 路 基準方位北８ｍ市道 交通 施設 気仙沼駅南方 3.6km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 商業地の背後に位置する住宅地域で利便性が高い。地域経済の低迷等により需要は減退しており、高価格帯の取 引は成立しづらい状況にあるため、地価は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、気仙沼市街地に位置する住宅地域。需要者の中心は、気仙沼市に勤務する個人や自営業者。生活利便性 が良好な地域であるが、高価格帯で割高感があり、需要は弱い。市場の中心となる価格帯は、２００㎡程度の土地で１ ０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であり、市場参加者は取引相場を重視して意思決定を行う傾向が強い。比準 価格は、市場参加者の意思決定過程を反映し、説得力が高い。土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず賃貸市場 が未成熟なため、収益還元法は適用しなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格により、鑑定評価額 を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　気仙沼 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,000 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [102.0] 100 [ 95.0] [100.0] 100 44,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化の進行、区画整理事業によ る大量供給があり、新興住宅地でも空地が多 く、地価下落が継続している。 商業地の背後の気仙沼市中心部の住宅地域で 利便性は高いが、地域経済の不振もあり、高 価格帯の住宅地は取引が成立しづらい状況に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％