令和6年1月15日　提出 気仙沼 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   気仙沼 -2 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　裕幸   TEL.

鑑定評価額 4,220,000 円  １㎡当たりの価格 23,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 気仙沼市松崎萱１０２番２３ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 高台の住宅地域 北6m私道 水道 気仙沼 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 津波による被災を受けなかっ た高台に位置する交通利便性 の優れる住宅地域 街 路 基準方位北６ｍ私道 交通 施設 気仙沼駅南方 4.3km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の既成住宅地域における不動産取引件数は減少傾向にあり、商業施設への接近性や生活利便性に劣る地域で は、特に地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧気仙沼地区の住宅地域である。需要者の中心は自己の戸建住宅を取得することを目的とする市内在住者 である。当該地域は地縁的選好性が強く、外部からの需要は少ない。市場の中心となる価格帯は２００㎡程度の更地で ５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性・利便性を志向する住宅地域であり、同一需給圏内の類似地域において戸建住宅地の取引事例 を収集した。比準価格は市場の実情を反映しており説得力が高い価格を得た。一方、自己所有の戸建住宅を中心とする 既成市街地のため賃貸市場が未熟成であり、収益性からのアプローチは妥当でないと判断し収益還元法は適用しなかっ た。したがって比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　気仙沼 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,300 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [102.0] 100 [ 79.2] [100.0] 100 23,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の土地区画整理事業は完了したが、需要 が追いつかずに空地が目立つ。市内の人口も 減少傾向にあり、不動産市場は厳しい状況に ある。 郊外の利便性の劣る既成住宅地は、需要も少 なく地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％