令和6年1月15日　提出 塩竈 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   塩竈 5-6 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　有川　卓也   TEL.

鑑定評価額 4,790,000 円  １㎡当たりの価格 35,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 塩竈市北浜４丁目１５８番２ ｢北浜４－２－４｣ ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 駐車付置義務 (90,400) 台形 1:1.5 店舗兼住宅 Ｓ2 店舗、事務所、住宅 等が混在する商業地 域 北西20m国道 水道、ガス、下水 本塩釜 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道４５号沿いに形成された 商業地域 街 路 ２０ｍ国道 交通 施設 本塩釜駅北東方 700m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いの商業地域であるが繁華性に乏しく、今後は住宅地化が進む可能性がある。商業地としての需要は弱含 みで推移し、住宅地としての潜在需要に支えられていくものと思料され、地価は横ばい程度で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、塩竈市内の商業地域及び商業性の見られる混在地域一帯。主たる需要者は、当該圏域に地縁性を有する 地元企業や個人事業主が中心である。コロナ禍による行動制限が解除され、人流は回復しつつあるが、行動習慣が戻る まではまだ時間を要すると思料され、特に繁華街の商況は厳しい状況が続く。一方、業種により収益性が改善し物件取 得に積極性も見られる。画地規模に統一性がなく、住宅地化も進んでいるため、需要の中心価格帯は見出しにくい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に店舗やアパート等も認められるが、新たな店舗集積が進まず賃貸市場は低迷しており、経済合理的な賃貸経営は 困難な地域と判断されるので、収益還元法の適用は断念した。一方、主たる需要者は周辺の取引価格水準を重視して市 場に参加する傾向があることから、市場性を反映した比準価格の説得力は高いと判断する。よって、本件では比準価格 を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　塩竈 5-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,000 円／㎡ [100.2] 100 100 [100.0] 100 [142.8] [ 99.0] 100 34,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 飲食店の出店意欲はいまだ低調であるが、コ ロナ禍の収束とともに徐々に取引は増加。さ らに近隣市町における地価上昇の影響が波及 している。 店舗等の連坦性や集積度合いは低く、新規出 店の動きもない。周辺では分譲用地の供給が 増えており、国道沿いでも住宅地化が進みつ つある。 特段の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％