別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
塩竈 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
塩竈 5-5 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　岩月　典之   TEL.
鑑定評価額 9,830,000 円  １㎡当たりの価格 42,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 33,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 塩竈市南町５番１２
｢南町５－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 233  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,400)

1:3		 店舗兼住宅

ＬＳ2		 店舗兼住宅が多く一
般住宅等も混在する
商業地域		 南東8m県道 水道、ガス、下水 西塩釜

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 西塩釜駅に近い古くからの近
隣商業地域		 街

路		 ８ｍ県道 交通

施設		 西塩釜駅北西方

60m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 西塩釜駅に近接した近隣商業地域であり、商業地域としては衰退傾向にあり、今後は住宅地域に移行していくと
予測する。住宅地としては利便性が高く供給も限定的なため、地価は微増傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市内の商業地域であるが、特に駅周辺に形成された近隣商業地と価格牽連性が高い。主たる需要者は、
市内及び周辺市町の地元企業又は個人事業者等である。ただし、当該地域では空店舗もみられるなど既存の商店街は衰
退傾向にあり、住宅地としての取引も散見される。商業地の取引は少なく、画地規模等にもばらつきがみられるため、
中心となる価格帯を見出すのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者は、市内及び周辺市町の地元企業又は個人事業者等である。比準価格は規範性の高い複数の取引事例から
求められており、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は不動産の収益性に着目した価格だが、多くの
想定項目を含んでいる点に留意する必要がある。本件においては、需要者の観点から実証性の高い比準価格を重視し、
収益価格と比較考量のうえ、代表標準地との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　塩竈 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     50,000 円／㎡		 [100.2]
100		 100
[100.0]		 100
[118.6]		 [100.0]
100		 42,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融政策及びそれに伴う金利の動向が懸念さ
れる。個人消費は持ち直しつつあるが、建築
費を含め物価は引き続き上昇傾向にある。


空店舗もみられるなど商店街としては衰退傾
向にあるが、駅に近接するなど利便性の高さ
から住宅地域へ移行しつつある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 塩竈 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１２０
７０
-58		 塩竈市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9m市道、
北西6m、角地
商業
駐車付置義務
(100,400)
b ２４１２０
５０
-33		 塩竈市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西18m県道、
南6m、角地
近商

(90,300)
c ２４１２０
６０
-41		 塩竈市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西21m国道、
北4m、角地
商業
駐車付置義務
(90,400)
d ２４１２０
９０
-59		 塩竈市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西12m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
e ２４１２０
７０
-50		 塩竈市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西14m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
44,536  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
43,325 		 100
[  98.6]
43,940 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
43,900 
b (　           ) 
49,191  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
47,806 		 100
[ 113.5]
42,120 
42,100 
c (　           ) 
39,951  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
38,826 		 100
[  91.6]
42,386 
42,400 
d (　           ) 
38,712  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
39,542 		 100
[  90.4]
43,741 
43,700 
e (　           ) 
35,612  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
35,648 		 100
[  77.2]
46,176 
46,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     44,000 円／㎡]  



塩竈 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,588,524 
790,409 
2,798,115 
2,681,000 
117,115 		 （　0.9709）
113,707 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      2,584,250 円　　　　（　     11,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
塩竈 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 100.00 ＬＳ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 90 ％   400 ％   400 ％   233 ㎡      9.0 m x   24.5 m  前面道路：県道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建店舗・共同住宅（１階店舗：フロア貸し、２階共同住宅：少人数世帯タイプ・平均専有面積約４７．５㎡） ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
85.0 
85.00 
2,059 
175,015 		 6.0  1,050,090 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
100.00 
95.0 
95.00 
1,500 
142,500 		 1.0  142,500 
1.0  142,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
90.0 
180.00 

317,515 		 1,192,590 
142,500 
⑨年額支払賃料        317,515 円　×　12ヶ月　＝　       3,810,180 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,810,180 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       266,713 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,543,467 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,192,590 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,091 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          142,500 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          33,966 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,588,524 円　　　　（　        15,401 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１２０４２
　　　　-29		 1,446  
(   1,412) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,174 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,069 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,059 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１２０４２
　　　　-30		 1,333  
(   1,302) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,005 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
塩竈 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 175,000 円  　　　　     35,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 190,509 円  　　　        3,810,180　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       22,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      297,500 円  　　　　     35,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        70,000 円  　　　　     35,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,000 円  　　　　     35,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         790,409 円　（　　　　　　         3,392 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0766     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,681,000 円  
（　　　　　        11,506 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,588,524 円      
②総費用 790,409 円      
③純収益　①－② 2,798,115 円      
④建物等に帰属する純収益 2,681,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 117,115 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 113,707 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          488 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,584,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 塩竈 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　塩竈市南町５番１２
 3706000208655-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
塩竈 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
塩竈 5-5 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　稗貫　信浩   TEL.
鑑定評価額 9,690,000 円  １㎡当たりの価格 41,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 33,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 塩竈市南町５番１２
｢南町５－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 233  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,400)

1:3		 店舗兼住宅

ＬＳ2		 店舗兼住宅が多く一
般住宅等も混在する
商業地域		 南東8m県道 水道、ガス、下水 西塩釜

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 西塩釜駅に近い旧来からの近
隣商業地域		 街

路		 ８ｍ県道 交通

施設		 西塩釜駅北西方

60m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの近隣商業地域で空店舗も見られるが、最寄駅の接近性が良好でコロナ禍からの売上回復基調で地場の
事業者等による引合いも見られることから、今後、地価水準は横ばいかやや上昇傾向での推移が予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     10,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 対象不動産の属する同一需給圏は、塩竈市及び隣接市町の商業地域及び商住混在地域と判定した。主たる需要者層とし
ては、自己利用を企図する地元法人や個人事業主が挙げられる。旧来からの近隣商業地域で空店舗も見られるが、最寄
駅の接近性が良好でコロナ禍からの売上回復基調で地場の事業者等による引合いも見られる。取得目的、画地規模等に
より取引価格にはやや乖離があり、需要の中心価格帯を見出すのはやや困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 ＪＲ駅に近い近隣商業地域で顧客の導線があるテナントビル等が所在しているが、土地建物の価格に見合う適正な賃料
が収受されておらず、利回りの低下は見られるものの建築価格の高騰分を吸収できず収益価格は低位に試算された。一
方、比準価格は、地域的な特性が類似する事例から求められており説得力は高い。よって、市場の実態を反映する比準
価格を標準とし、収益価格も比較考量して、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　塩竈 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     50,000 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[120.7]		 [100.0]
100		 41,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外情勢に起因する円安進行、物価高騰及び
供給制約はあるが、コロナ感染症の５類移行
で従来の経済活動が可能となり景気は回復基
調。

鉄道駅徒歩圏の県道沿いの商店街でコロナ禍
からの回復基調で地場の事業者等による若干
の引合いが見られ、商業地の需要は横這いか
やや上昇傾向。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 塩竈 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１２０
２０
-66		 塩竈市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16m国道、
北西4m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(90,400)
b ２４１２０
７０
-58		 塩竈市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9m市道、
北西6m、角地
商業
駐車付置義務
(100,400)
c ２４１２０
２０
-1004		 塩竈市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北8.8m市道、
東6.7m、角地
商業
駐車場整備地区
(90,500)
d ２４１２０
４０
-11		 塩竈市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北18m県道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
31,359  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.6]
38,946 		 100
[  93.1]
41,832 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
41,800 
b (　           ) 
44,536  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
43,706 		 100
[  99.8]
43,794 
43,800 
c (　           ) 
29,572  		 100
[  60.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 122.4]
41,274 		 100
[  93.9]
43,955 
44,000 
d (　           ) 
45,018  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 116.0]
39,585 		 100
[  93.7]
42,247 
42,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 -19.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 競売

 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 +22.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 +16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     42,100 円／㎡]  



塩竈 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、適切な造成事例が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,546,145 
754,981 
2,791,164 
2,681,000 
110,164 		 （　0.9709）
106,958 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      2,430,864 円　　　　（　     10,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
塩竈 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 100.00 ＬＳ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 90 ％   400 ％   400 ％   233 ㎡      9.0 m x   24.5 m  前面道路：県道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建店舗・共同住宅（１階店舗：フロア貸し、２階共同住宅：小人数世帯向け、賃貸面積４８㎡程度）を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 地域内の店舗付共同住宅として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
85.0 
85.00 
2,090 
177,650 		 6.0  1,065,900 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
100.00 
95.0 
95.00 
1,463 
138,985 		 2.0  277,970 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
90.0 
180.00 

316,635 		 1,343,870 
0 
⑨年額支払賃料        316,635 円　×　12ヶ月　＝　       3,799,620 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,799,620 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       265,973 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,533,647 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,343,870 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,498 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,546,145 円　　　　（　        15,220 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１２０９２
　　　　-35		 2,901  
(   2,833) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 98.0]		 100
[130.0]		 100
[ 98.0]
2,112 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,090 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１２０９２
　　　　-36		 2,505  
(   2,447) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[ 98.0]		 100
[120.0]		 100
[ 98.0]
2,090 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
塩竈 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 175,000 円  　　　　     35,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 189,981 円  　　　        3,799,620　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       22,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      297,500 円  　　　　     35,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        35,000 円  　　　　     35,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,000 円  　　　　     35,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         754,981 円　（　　　　　　         3,240 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0766     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,681,000 円  
（　　　　　        11,506 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,546,145 円      
②総費用 754,981 円      
③純収益　①－② 2,791,164 円      
④建物等に帰属する純収益 2,681,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 110,164 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 106,958 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          459 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,430,864 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      10,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 塩竈 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　塩竈市南町５番１２
 3706000208655-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
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備考