別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
塩竈 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
塩竈 5-1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　高森　幹雄   TEL.
鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 54,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 44,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 塩竈市海岸通１８８番４
｢海岸通５－６｣		 ②地積
　(㎡)		 214  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,500)
台形
1:2		 店舗

ＲＣ3		 中低層ビル、小売店
舗が建ち並ぶ駅前商
業地域		 北東（駅前広場）道路 水道、ガス、下水 本塩釜駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ本塩釜駅の駅前商業地域
。		 街

路		 道路（駅前広場） 交通

施設		 本塩釜駅北西方駅前広
場接面
 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 塩竈市中心部の駅前商業地域。空店舗が目立つ等、商況は低迷。将来的には交通利便性に着目した住宅地需要が
増加する可能性もあるが、現時点では顕在化せず。地価は横這い基調。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、塩竈市、多賀城市及び利府町の商業地域。主たる需要者は、自己利用を取得目的とする地元法人や個人
事業主。歴史ある鹽竈神社の門前町であり、駅前立地であるが、商況は低迷。市中心部では、専門店・飲食店街も出店
する市街地再開発事業が行なわれたが、現時点では商況回復には繋がっていない。取得目的、画地規模等により取引価
格にはやや乖離があり、需要の中心価格帯を見出すのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 塩竈市中心部に位置する駅前商業地域であるが、空店舗が増加する等、賃貸市場は弱含みであり、土地価格に見合う賃
料水準の形成には至らないことから収益価格は低位に試算された。取引の目的については自用が中心であることから、
取引事例に基づき試算された実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑
定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　塩竈 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     50,000 円／㎡		 [100.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.2]		 [100.0]
100		 54,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少下ではあるが、コロナ禍の収束と金
融緩和の継続により、住宅地地価は底打ち。
隣町の利府商圏拡大で商業地も停滞気味だが
、地価は反転。

鹽竈神社への最寄り駅の駅前広場に位置する
好立地だが、新規出店は少なく、空店舗も散
見される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 塩竈 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１２０
２０
-1004		 塩竈市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北8.8m市道、
東6.7m、角地
商業
駐車場整備地区
(90,500)
b ２４１２０
２０
-66		 塩竈市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16m国道、
北西4m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(90,400)
c ２４１２０
６０
-41		 塩竈市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西21m国道、
北4m、角地
商業
駐車付置義務
(90,400)
d ２４１２０
５０
-33		 塩竈市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西18m県道、
南6m、角地
近商

(90,300)
e ２４１２０
４０
-11		 塩竈市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北18m県道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
29,572  		 100
[  70.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
42,041 		 100
[  70.2]
59,887 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
59,900 
b (　           ) 
31,359  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
30,775 		 100
[  63.2]
48,695 
48,700 
c (　           ) 
39,951  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
38,787 		 100
[  69.1]
56,132 
56,100 
d (　           ) 
49,191  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
47,806 		 100
[  85.6]
55,848 
55,800 
e (　           ) 
45,018  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
48,335 		 100
[  73.6]
65,673 
65,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 売急ぎ

 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     56,600 円／㎡]  



塩竈 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,385,607 
1,835,222 
6,550,385 
6,434,400 
115,985 		 （　0.9709）
112,610 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      2,559,318 円　　　　（　     12,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
塩竈 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 160.00 ＬＳ3 480.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 90 ％   500 ％   500 ％   214 ㎡     11.4 m x   24.3 m  前面道路：道路     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建店舗・事務所ビル（１階店舗：部分貸し、２・３階事務所：部分貸し）を想定。 ⑦有効率　  76.7 ％
の理由		 地域内の店舗・事務所ビルとして標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
160.00 
70.0 
112.00 
2,407 
269,584 		 6.0  1,617,504 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
160.00 
80.0 
128.00 
1,806 
231,168 		 6.0  1,387,008 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
480.00 
76.7 
368.00 

731,920 		 4,391,520 
0 
⑨年額支払賃料        731,920 円　×　12ヶ月　＝　       8,783,040 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     368.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,783,040 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       439,152 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,343,888 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,391,520 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          41,719 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,385,607 円　　　　（　        39,185 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１２０７２
　　　　-33		 1,490  
(   1,486) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 90.0]		 100
[115.0]
1,800 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,815 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,806 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１２０７２
　　　　-1018		 1,468  
(   1,464) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 85.0]		 100
[115.0]
1,877 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
塩竈 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 420,000 円  　　　　     84,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 351,322 円  　　　        8,783,040　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       97,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      714,000 円  　　　　     84,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       168,000 円  　　　　     84,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        84,000 円  　　　　     84,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,835,222 円　（　　　　　　         8,576 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 84,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     480.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0766     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,434,400 円  
（　　　　　        30,067 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,385,607 円      
②総費用 1,835,222 円      
③純収益　①－② 6,550,385 円      
④建物等に帰属する純収益 6,434,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 115,985 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 112,610 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          526 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,559,318 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 塩竈 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　塩竈市海岸通１８８番４
 3706000164304-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
塩竈 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
塩竈 5-1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　紀彦   TEL.
鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 55,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 44,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 塩竈市海岸通１８８番４
｢海岸通５－６｣		 ②地積
　(㎡)		 214  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,500)
台形
1:2		 店舗

ＲＣ3		 中低層ビル、小売店
舗が建ち並ぶ駅前商
業地域		 北東（駅前広場）道路 水道、ガス、下水 本塩釜駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 駅前広場とこれに接面する県
道塩釜吉岡線沿いに、店舗等
が集積する市内中心商業地域		 街

路		 道路（駅前広場） 交通

施設		 本塩釜駅北西方駅前広
場接面
 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺一帯を含め本塩釜駅を核に量販店・マンション・金融機関支店等も集積し、一定の繁華性を維持する。再開
発エリアでも店舗集積が緩やかに進行しており、割安感の強かった地価は今後暫くは微増傾向で推移と予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は塩竈市中心部に形成された商業地域及び商住混在地域一帯。需要者は店舗・事業所開設を目的とした地元
企業が主体と考えられる。地域経済低迷の影響から、商業地の市場も過熱傾向高まる仙台市等との温度差が拡大してい
たが、地域における坪単価２０万円弱、総額１千～１千５百万円を標準とする地価相場は、地元企業でも容易に取得で
きる水準で、その割安感は仙台市等の資金力旺盛な不動産業者・一般企業の需要も十分に喚起し得ると判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 現実の取引に基づく比準価格は、市内商業地域等の市場動向を的確に体現し、実証的裏付けを有した当該価格には高い
規範性が認められる。他方、収益価格は、地価及び建築費の高騰が続く中、資産価値性に見合った賃料設定が困難なこ
ともあって低位の水準に留まり、取引実態との乖離は大きい。よって、代表標準地より規準した価格との均衡性にも留
意して、比準価格を採用することを妥当と判断し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　塩竈 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     50,000 円／㎡		 [100.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.2]		 [100.0]
100		 54,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 塩竈市中枢の商業地域では、地域経済停滞を
受け商況は回復していないものの、総額の割
安感から資金力の高い地元企業による高値取
引が散見される。

商況回復は遅れるが、人口５万人強の塩竈市
における市街地中枢となり、集客力を維持す
る店舗等も散見されるため、地価は反転・上
昇機運を強める。

地価下落を経て画地規模より総額が抑制され
、地元企業が取得を検討できる程まで手頃感
が増しているため、需要者からの選好性は高
まる傾向にある。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 塩竈 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１２０
６０
-41		 塩竈市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西21m国道、
北4m、角地
商業
駐車付置義務
(90,400)
b ２４１２０
４０
-11		 塩竈市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北18m県道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,500)
c ２４１２０
５０
-33		 塩竈市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西18m県道、
南6m、角地
近商

(90,300)
d ２４１２０
９０
-59		 塩竈市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西12m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
e ２４１２０
７０
-50		 塩竈市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西14m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
39,951  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
38,787 		 100
[  70.2]
55,252 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
55,300 
b (　           ) 
45,018  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.2]
50,349 		 100
[  86.5]
58,207 
58,200 
c (　           ) 
49,191  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
47,806 		 100
[  86.6]
55,203 
55,200 
d (　           ) 
38,712  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
43,056 		 100
[  77.6]
55,485 
55,500 
e (　           ) 
35,612  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
35,648 		 100
[  64.1]
55,613 
55,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +1.5
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +0.5
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     55,300 円／㎡]  



塩竈 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,661,492 
1,977,800 
6,683,692 
6,559,300 
124,392 		 （　0.9492）
118,073 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      2,683,477 円　　　　（　     12,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
塩竈 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 160.00 ＬＳ3 480.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 90 ％   500 ％   500 ％   214 ㎡     11.4 m x   24.3 m  前面道路：道路     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階を事務所フロア貸しと想定 ⑦有効率　  76.7 ％
の理由		 各階の床面積に相応した標準的レンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
160.00 
70.0 
112.00 
2,420 
271,040 		 6.0  1,626,240 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
160.00 
80.0 
128.00 
1,910 
244,480 		 6.0  1,466,880 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
160.00 
80.0 
128.00 
1,910 
244,480 		 6.0  1,466,880 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
480.00 
76.7 
368.00 

760,000 		 4,560,000 
0 
⑨年額支払賃料        760,000 円　×　12ヶ月　＝　       9,120,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     368.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により十分担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,120,000 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       501,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,618,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,560,000 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          43,092 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,661,492 円　　　　（　        40,474 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１２０６２
　　　　-62		 1,333  
(   1,302) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 75.0]		 100
[106.0]
1,915 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,920 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,910 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１２０６２
　　　　-63		 1,137  
(   1,135) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 65.0]		 100
[ 75.0]		 100
[118.0]
1,919 
c ２４１２０６２
　　　　-64		 2,637  
(   2,576) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 85.0]		 100
[135.0]		 100
[115.0]
1,940 
塩竈 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 445,000 円  　　　　     89,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 456,000 円  　　　        9,120,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       97,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      756,500 円  　　　　     89,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       133,500 円  　　　　     89,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        89,000 円  　　　　     89,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,977,800 円　（　　　　　　         9,242 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9492    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 89,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     480.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0737     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,559,300 円  
（　　　　　        30,651 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,661,492 円      
②総費用 1,977,800 円      
③純収益　①－② 6,683,692 円      
④建物等に帰属する純収益 6,559,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 124,392 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 118,073 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          552 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,683,477 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 塩竈 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　塩竈市海岸通１８８番４
 3706000164304-0000
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備考